🐩 Umowa Deweloperska Nie Otrzymanie Kredytu

W przypadku, jeśli strony umawiają się co do wysokości odsetek za zwłokę, również należy ustalić czy nie są one mniej korzystne, aniżeli odsetki ustawowe. Zapraszamy do kontaktu z Pewny Lokal (tel. 797 014 014) lub wysyłając wiadomość mailową na adres - kontakt@pewnylokal.pl. Nasze biuro prawne chętnie pomoże przy analizie

Zdecydowałeś się na zakup mieszkania od dewelopera? Potrzebujesz wsparcia finansowego banku, aby je nabyć? Nie wiesz od czego zacząć? Chciałbyś lepiej poznać temat umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny? Sprawdź, jak przebiega proces kredytowy, gdy w grę wchodzi nieruchomość z rynku pierwotnego. Dowiedź się, o co warto zadbać i w jakiej kolejności powinieneś podpisywać zobowiązania. Zobacz też: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera Umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny – pierwsze kroki Jeśli znalazłeś już wymarzone mieszkanie lub wybrałeś inwestycję, w której będą znajdować się Twoje upragnione cztery kąty, przeanalizuj swoją obecną sytuację finansową. Zastanów się, jaką część wartości nieruchomości jesteś w stanie sfinansować sam oraz jak wysoki kredyt hipoteczny będzie Ci potrzebny. Oszacuj swoją zdolność kredytową wykorzystując kalkulator dostępny na stronie mFinanse lub umów się na spotkanie z ekspertem kredytowym. Dzięki temu będziesz w stanie określić, czy wybrana nieruchomość jest w zasięgu Twoich możliwości finansowych. Gdy wiesz już, że Twoja zdolność kredytowa może zostać oceniona przez bank pozytywnie, skontaktuj się z przedstawicielem dewelopera. Zarezerwuj Twoje przyszłe „M”. Możesz to zrobić w dwóch formach: umowy rezerwacyjnej, w której zadeklarujesz chęć nabycia wybranego lokum, a deweloper potwierdzi to, że dane mieszkanie nie będzie już dostępne na sprzedaż. Jest to umowa cywilno-prawna obowiązująca zazwyczaj przez miesiąc. Wiąże się ona z koniecznością wpłaty zaliczki lub zadatku. W pierwszym wariancie, gdy bank odmówi Ci kredytu lub zrezygnujesz z dowolnego powodu z zakupu mieszkania – jeśli w umowie nie zastrzeżono inaczej – otrzymasz zwrot przekazanych środków. W przypadku uiszczenia zadatku możesz liczyć na otrzymanie środków (i to podwójnej wartości) od dewelopera tylko wtedy, gdy to on nie wywiąże się z porozumienia; umowy deweloperskiej zawieranej w formie aktu notarialnego. Deklarujesz w niej już nie tylko chęć zakupu nieruchomości, ale także wpłacenie pierwszej transzy zapłaty. Deweloper zobowiązuje się natomiast do sprzedaży danego mieszkania. Umowa deweloperska przed kredytem nie jest korzystnym rozwiązaniem. W razie negatywnej odpowiedzi banku możesz narazić się na dodatkowe koszty związane z przekazanymi już deweloperowi środkami. Jest to uzależnione od zapisów w porozumieniu. Ponadto, w przypadku opóźnień w budowie masz dużo mniejszą możliwość manewru – spłacasz już kredyt, mimo że jeszcze nie mieszkasz lub nie wynajmujesz zakupionej nieruchomości. Warto dodać, że w takiej sytuacji możesz ubiegać się o rekompensatę od dewelopera. Porozmawiaj bezpłatnie z ekspertem mFinanse Decyzja do podjęcia – wybór umowy Do ubiegania się o kredyt hipoteczny będzie potrzebna Ci jedna ze wskazanych umów. Bankom do podjęcia decyzji zazwyczaj wystarcza umowa rezerwacyjna. Umowa deweloperska przed kredytem Może zdarzyć tak, że bank będzie jednak oczekiwał od Ciebie umowy deweloperskiej już na etapie wnioskowania o zewnętrzne wsparcie. W takiej sytuacji warto zatroszczyć się o umieszczenie w niej odpowiednich zapisów ograniczających poniesienie przez Ciebie opłat, gdy bank odmówi Ci przyznania środków na zakup mieszkania. Bezpiecznym rozwiązaniem, chroniącym Twoje finanse, jest umowa z prawem odstąpienia dla nabywcy nieruchomości z powodu nieuzyskania przez niego kredytu. Warto o tym pamiętać przede wszystkim, gdy nie można przed uzyskaniem wsparcia z banku zawrzeć z deweloperem tylko umowy rezerwacyjnej. Powinieneś pamiętać, że umowa deweloperska (którą zawrzesz w pierwszej kolejności lub po umowie rezerwacyjnej i otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej) nie przenosi jeszcze na Ciebie prawa własności nieruchomości. Stanie się to dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego. Już po oddaniu mieszkania do użytku oraz zaksięgowaniu wszystkich transz na rachunku powierniczym dewelopera. Umowa deweloperska, a kredyt to bardzo ważny temat, który warto zgłębić zanim przystąpisz do procesu kredytowego. Jeśli potrzebujesz wsparcia podczas całego procesu kredytowego, skontaktuj się z ekspertem mFinanse. Zobacz też: Ile kosztuje wykończenie mieszkania – z deweloperem i samodzielnie?

Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna - różnice. Na rynku nieruchomości⭐, coraz częściej w obrocie pojawia się umowa rezerwacyjna z deweloperem. W artykule wyjaśniamy, z czym wiąże się podpisanie takiej umowy. Czytaj dalej

Dostałem wiadomość z problemem, który wymagał wyjaśnienia przez radców prawnych. Mianowicie, mamy przypadek, gdy kupujący nie dostaje kredytu i informuje sprzedającego o jego nie otrzymaniu po upływie czasu zapisanego w umowie przedwstępnej. Czyli mówiąc wprost – gdy zgodnie z umową możesz zachować zadatek! Ale powstaje pytanie – jak to zrobić zgodnie z prawem? Pozwól, że szerzej opiszę zaistniałą sytuację. Rodzice naszej koleżanki wpadli na kilka lat przed emeryturą w pętle zadłużeń. Żyli na bardzo wysokim poziomie i niestety bum – strata pracy itd. To taka lekcja dla Wszystkich – nie konsumować, a inwestować, aby nie mieć takich problemów. Zadeklarowałem im pomoc polegającą na sprzedaży ich mieszkania oraz przeprowadzce. Wszystko robiłem zdalnie – był mój numer telefonu i oni dostawali już klienta dogadanego (sami pewnie by dali poznać po sobie, że mają nóż na gardle). Po ok. dwóch tygodniach znalazłem kupca na mieszkanie, który zgodził się zapłacić dokładnie cenę ofertową. Był to niewątpliwie wielki sukces zatem i radość, że ich problemy się skończą. Uda im się spłacić kredyty i przeprowadzić się do domku nad jeziorem (który jak się okazało mieli na kredyt i to już był bardzo zły kredyt…). Żona nigdy nie pracowała, a mąż na dwa lata przed emeryturą na stanowisku z pięciocyfrową wypłatą wylądował na pensji za niemal najniższą krajową – mocno przewyższającą kredyty. Kupujący mieszkanie wpłacili zł zadatku i mieli 6 tygodni na wycofanie się bez straty zadatku. Po 9 tygodniach dali znać, że … nie dostali kredytu!!! Teoretycznie spokój, bo mogą zatrzymać zł. Tym bardziej, że rodzice koleżanki wynajęli mieszkanie, spłacili coś z długów i tej kasy już nie mają. Końcowy termin umowy przyrzeczonej wypada na 31 sierpnia. Kupujący milczą – wysłali tylko pismo z banku, że nie dostali kasy. I teraz zaczyna się najlepsze – bo tu jest pytanie do prawników. Co dalej? Ja uważałem, że należy ich wezwać na ostatni dzień (31 sierpnia) do notariusza i mieć poświadczenie od niego, że druga strona się nie stawiła. Na chłopski rozum – 1 września można sprzedać komuś innemu i zachować zadatek z pierwszej niedoszłej transakcji. Sprzedający wzięli prawnika, który twierdzi jednak, że nie do końca… Że trzeba 1 września zacząć procedurę ich wzywania do aktu i, że jak dobrze będą kombinować, to może potrwać nawet ROK. Bez możliwości sprzedaży komuś innemu… ________________________ Poniżej dołączam fragment korespondencji z ich córką, gdzie jest nieco więcej światła, dlaczego ponoć nie można: „Jak uwolnić się od umowy przedwstępnej”. Publikacja: źródło: RzeczpospolitaJeśli podpisałeś umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, a potencjalny kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, nie możesz tak po prostu zerwać umowy. Bez rozwiązania umowy przedwstępnej nie powinieneś też zawierać transakcji z kimś innym. Kiedy umowa przedwstępna przestaje obowiązywać strony, które ją zawarły? Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obie strony lub jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Sam upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. W trudnej sytuacji może znaleźć się sprzedający, jeżeli wiąże go umowa przedwstępna z kupującym, który mimo upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wezwania do jej zawarcia przez zbywcę nie pojawia się u notariusza i brak z nim kontaktu. W takim wypadku wcale nie jest oczywiste, czy sprzedający może uznać, iż umowa przedwstępna przestała go obowiązywać i może swobodnie rozporządzać swoją nieruchomością. Dlaczego nie można uznać, że umowa przedwstępna wygasła? Jak to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, bezskuteczny upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia tej umowy. Przeciwnie, roszczenia stron o zawarcie umowy przyrzeczonej stają się wtedy wymagalne i w konsekwencji dopiero wtedy rozpoczyna się bieg jednorocznego terminu przedawnienia. Dlatego też, jeżeli kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, mimo iż umówiony przez strony termin upłynął, sprzedający nie może samodzielnie uznać, iż został zwolniony z zobowiązania do sprzedaży nieruchomości. W szczególności dzieje się tak, gdy sprzedający nie ma pewności, czy niestawienie się przez kupującego na podpisanie umowy przyrzeczonej było zawinione i możemy mówić o uchylaniu się od zawarcia umowy. W jakich przypadkach będzie mowa o uchylaniu się od wywiązania z umowy?Przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną. Konieczne jest, aby nieprzystąpienie do umowy było zawinione. Musimy pamiętać jednak, iż przyczyny nieprzystąpienia do umowy mogą być różne i wystarczy przypadek losowy, aby kupującemu nie można było przypisać winy. Kwestia winy, mimo iż – jak się wydaje – wszyscy intuicyjnie ja rozumieją, może wywołać spory. Na przykład sytuacja, gdy kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie uzyskał kredytu, wydaje się typową okolicznością obciążającą kupującego. Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jakie uprawnienia przysługują sprzedającemu, gdy kupujący uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej?Kodeks cywilny, regulując umowę przedwstępną w art. 389 i 390, ograniczył się do wskazania, iż gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Ponadto, prawo stanowi, iż gdy umowa przedwstępna spełnia zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może sądownie dochodzić jej zawarcia. Co może jednak zrobić sprzedający, jeżeli nie zamierza kupującego sądownie przymuszać do podpisania umowy, a chce sprzedać nieruchomość innej osobie? Ponieważ, jak to zostało już powiedziane, umowa przedwstępna z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sama z siebie nie przestaje obowiązywać, przed ponowną sprzedażą nieruchomości sprzedający powinien doprowadzić do tego, aby umowa wygasła. Najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron, z jednoczesnym rozliczeniem zadatku czy zaliczki otrzymanych przy umowie przedwstępnej. Jeżeli kupujący nie jest chętny do wspólnego rozwiązania umowy przedwstępnej, sprzedający powinien od umowy przedwstępnej odstąpić. Jeżeli tego nie zrobi, musi się liczyć z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kupującego, a gdy nieruchomość zostanie sprzedana nowej osobie, nawet z możliwością procesu o uznanie umowy za bezskuteczną wobec pierwotnego kupującego, na podstawie art. 59 Będzie to możliwe, gdy obie strony nowej transakcji o zawarciu umowy przedwstępnej wiedziały lub mogły się dowiedzieć, np. na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Gdzie jeszcze mogą czyhać pułapki?Dodatkowym utrudnieniem przy dalszej sprzedaży nieruchomości może być wpis roszczenia przysługującego niedoszłemu kupującemu o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Przed upływem rocznego okresu przedawnienia sąd nie wykreśli go na wyłączne żądanie właściciela, umotywowane nieprzystąpieniem kupującego do umowy przyrzeczonej. Wykreślenie będzie możliwe dopiero za zgodą kupującego lub po wykazaniu, iż umowa przedwstępna wygasła. Kiedy więc możliwe jest odstąpienie od umowy? Odstąpienie od umowy jest odpowiednim wyjściem, jeżeli nie można wyegzekwować od strony kupującej ponownej wizyty u notariusza w celu dobrowolnego rozwiązania umowy przedwstępnej. Prawo odstąpienia nie przysługuje jednakże automatycznie. W przypadku umowy przedwstępnej pojawia się problem związany z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98). Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej. Dlatego też nie w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej strony będą mogły skorzystać z prawa odstąpienia. W jakim przypadku można zatem skutecznie odstąpić od umowy? Istnieją dwie okoliczności uprawniające do wykonania prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Prawo to będzie przysługiwało, gdy zostanie ono w umowie dodatkowo i wyraźnie zastrzeżone, z wyznaczeniem terminu jego wykonania, zgodnie z art. 395 Ponadto z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej będzie można skorzystać w oparciu o art. 394 gdy w umowie przedwstępnej przewidziany został zadatek. W takim przypadku ustawa przewiduje, iż zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Może się jednak okazać, iż mimo otrzymania przy umowie przedwstępnej zadatku prawo odstąpienia nie przysługuje. Stać się tak może, gdy strony nazwą świadczenie na poczet umowy zadatkiem, jednakże uregulują zasady jego zwrotu lub zatrzymania odmiennie od reguł kodeksu cywilnego lub też podobnie, ale nie identycznie. Aby mieć pewność, iż sam zadatek pozwoli nam na odstąpienie od umowy, ważne jest, aby znalazło się przy jego regulacji odpowiednie odesłanie do art. 394 lub też, jeżeli strony zamierzają przyjąć inne niż kodeksowe zasady zadatku, wyraźne zastrzeżenie prawa odstąpienia. Wynika z tego również, że jeżeli strony w umowie przedwstępnej zastrzegły wyłącznie zaliczkę na poczet przyszłej ceny, nie będzie możliwości, aby na tej podstawie doprowadzić do odstąpienia od umowy. Najczęściej umowa przedwstępna podpisywana jest przez kupującego, jak tylko znajdzie on odpowiednie dla siebie lokum, natomiast inne formalności, w tym kredyt, załatwiane są już po jej zawarciu. Może się jednak zdarzyć, iż kupujący nie otrzyma kredytu lub też będą miały miejsce inne okoliczności uniemożliwiające mu zawarcie umowy przyrzeczonej. W takim przypadku obie strony transakcji powinny zdecydować o zakończeniu łączącego je stosunku prawnego i rozwiązać umowę przedwstępną. Nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej przez jedną stronę w przewidzianym terminie – mimo iż druga strona była do tego gotowa – nie powoduje automatycznie, iż umowa przedwstępna przestaje wiązać strony, a nieruchomością można dalej swobodnie rozporządzać bez narażania się na ryzyko odpowiedzialności. Gdy roszczenia z umowy przedwstępnej zostały wpisane do księgi wieczystej, a nie dojdzie do jej rozwiązania, przed upływem terminu przedawnienia roszczeń właściciel może mieć duży problem, aby nieruchomość dalej sprzedać. Ważne jest więc, aby przy podpisywaniu umów przedwstępnych zapewnić, by w sytuacji niedojścia umowy do skutku sprzedający mógł ostatecznie się od niej uwolnić – poprzez odstąpienie oparte na instytucji zadatku lub takie uprawnienie jednoznacznie przewidziane w umowie przedwstępnej. O skomentowanie problemu poprosiłem zaprzyjaźnioną kancelarię radców prawnych. Odpowiedzi udziela Marcin Witkowski – radca prawny z kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”.Dzień dobry, Rzeczywiście, sam upływ terminu do zawarcia umowy przedwstępnej nie powoduje jej rozwiązania. Z tą chwilą wierzyciel może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym także na drodze sądowej albo odszkodowania (jego roszczenie staje się wymagalne), jeżeli dłużnik uchyla się od jej zawarcia. W przypadku gdy, w umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez nabywcę kredytu, a kredytu tego w terminie nie otrzymał, to nie zawsze będzie można postawić mu zarzut uchylania się od zawarcia umowy bowiem nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia, to niedoszły nabywca może wykazać, iż nie ponosi winy w nieuzyskaniu może być w przypadku, gdy bank w ogóle nie podjął decyzji o przyznaniu bądź odmowie kredytu w terminie wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie opóźnienie ze strony banku może być niezawinione przez nabywcę i w konsekwencji nie będzie można mu postawić zarzutu uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i przyczyn odmowy udzielenia kredytu, czy też opóźnień banku w podjęciu decyzji co do przyznania w umowie zastrzeżono, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania kredytu, a w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej bank odmówił udzielenia kredytu, to w praktyce możliwe są dwa rozwiązania:Jeżeli nie można przypisać sprzedawcom ani nabywcy odpowiedzialności za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku, to umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn niezależnych od obu stron. W takiej sytuacji sprzedawcy powinni zwrócić wpłacony przez nabywcę zadatek, a strony nie maja obowiązku zawierać umowy natomiast bank nie udzielił kredytu z przyczyn leżących po stronie nabywcy, Sprzedawcy mogą od umowy odstąpić, zachowując przy tym zadatek. Jeżeli z umowy przedwstępnej nie wynika nic innego, to zgodnie z art. 394 można od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby jednak okazało się, że nabywca nie stawił się w terminie do zawarcia umowy z przyczyn od siebie niezależnych, to odstąpienie od umowy byłoby nieskuteczne. Ewentualne wyznaczenie dodatkowego terminu zależy zatem od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności informacji na temat przyczyn nieprzystąpienia nabywcy do umowy przyrzeczonej. Ponadto w orzecznictwie i nauce prawa przeważa pogląd, iż umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się w związku z tym do niej przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Nie można zatem na podstawie tych przepisów odstąpić od umowy przedwstępnej. Należy w związku z tym przewidzieć taką możliwość w samej umowie przedwstępnej, wprowadzając do niej: zadatek, umowne prawo odstąpienia lub odstępne. Z poważaniem / Kind regards,Marcin Witkowski radca prawny | legal counsel

Mniej więcej połowa mieszkań w Polsce jest kupowana za pieniądze pożyczone od banków. Doradzamy, jak wygląda kwestia uzyskania kredytu przy podpisaniu deweloperem umowy deweloperskiej. W artykule opisujemy relacje pomiędzy kredytem a umową deweloperską. Artykuł nie wyczerpuje jednak tej tematyki, a jego lektura nie zabezpieczy nas w pełni przed podpisaniem umowy deweloperskiej, która nie uwzględnia etapu procesu kredytowego, w którym obecnie się znajdujemy. Prawnicy firmy Pewny Lokal znają się na prawie nieruchomości i chętnie doradzą Państwu, jak zabezpieczyć się przed podpisaniem niekorzystnej umowy nabycia nieruchomości., a także zweryfikują zapisy umowy kredytowej. Zachęcamy do deweloperska przed kredytemPodstawowym problemem dla nabywców mieszkań jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Żaden bank nie udziela kredytu pochopnie. Aby uzyskać finansowanie, pierwszym krokiem powinno więc być ustalenie swojej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa różni się w zależności od banku, w którym będziemy składać wniosek o uzyskanie kredytu. Brane są pod uwagę nasze dochody, koszty utrzymania i zadłużenie. Po wynegocjowaniu ostatecznej ceny nieruchomości oraz pozostałych warunków nabywca przystępuje do umowy deweloperskiej. Kluczowe będzie sprawdzenie wszystkich jej zapisów, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa nieruchomości. Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?W przypadku umowy deweloperskiej brak jest dowolności w jej formułowaniu oraz trybie jej zawierania - jest ona dokładnie opisana w ustawie deweloperskiej. Przede wszystkim umowa deweloperska zawsze powinna mieć formę aktu notarialnego. Zdarza się, że deweloperzy stosują w miejsce umów deweloperskich umowy przedwstępne, co często ma na celu ominięcie regulacji ustawy i w takim przypadku należy zachować czujność, ponieważ oznacza to, że nie chronią nas jej zapisy. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli taka umowa zawiera elementy umowy deweloperskiej, wówczas może za taką zostać uznana, a zapisy niezgodne z ustawą deweloperską zastąpione mogą zostać takimi, które spełniają warunki w niej określone. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do umowy, który zawierać powinien wyłącznie informacje zgodne ze stanem prawnym oraz faktycznym na dzień zawarcia składa się z części ogólnej, zawierającej informacje o deweloperze, inwestycji i gruncie, na którym jest ona realizowana, oraz indywidualnej, w której deweloper wskazuje cenę lokalu lub domu, będącego przedmiotem umowy, jego powierzchnię, istotne cechy oraz standard jego wykończenia. Przyszły nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową lub rachunku powierniczego zamkniętego. Wpłacane przez nabywców środki trafiają najpierw na taki rachunek i zwalniane są z niego po ukończeniu przez dewelopera kolejnego etapu prac (rachunek powierniczy otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku większości inwestycji najczęściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty, którego stosowanie umożliwia deweloperom lepsze zarządzanie procesem szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Sprawdzenie jej kompletności oraz zgodności postanowień umownych z zapisami ustawy warto jest powierzyć prawnikowi, który wskaże kwestie, wymagające ponownego przedyskutowania z kredytowy i decyzja bankuPo podpisaniu umowy deweloperskiej należy udać się do banku z kompletem niezbędnych dokumentów. Dokumenty najlepiej złożyć w kilku bankach. Wniosek kredytowy dobrze jest złożyć przede wszystkim w banku, w którym kredyt uzyskamy potencjalnie najszybciej, w banku gdzie kredyt uzyskamy na jak najbardziej preferencyjnych warunkach oraz w trzecim banku “na wszelki wypadek”. W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana, kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem rat zaproponowanym przez dewelopera. Do banku powinniśmy dostarczyć także:pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),odpis z KRS dotyczący dewelopera,potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera),aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (do uzyskania od dewelopera),wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania od dewelopera),oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).Dodatkowo wymagane będą również dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową, w tym źródło dochodów. Na tej podstawie bank wydaje decyzję przy tym zaznaczyć, że część deweloperów oferuje możliwość skorzystania ze wsparcia pośrednika finansowego z nimi współpracującego. Dzięki skorzystaniu z takiego rozwiązania możemy oszczędzić sporo czasu (pośrednik w naszym imieniu składa wnioski kredytowe), a także uzyskać korzystniejsze warunki umowne, dotyczące odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Dlatego jeszcze nawet przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do umowy z deweloperem warto jest dowiedzieć się, czy istnieje możliwość skorzystania z takiej filmie wyjaśniamy jak wygląda sprawa podpisania umowy deweloperskiej, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt Odmowa kredytu a umowa deweloperskaGdy bank odmawia udzielenia decyzji kredytowej, kupujący zwykle nie rozumieją tej decyzji. Wpływ na to może mieć przyczyny zależne i niezależne od nabywcy. Na decyzję odmowną udzielenia kredytu mogą składać się przyczyny formalne, w tym brak dostarczenia określonych dokumentów lub fałszywe dokumenty. Z drugiej strony bank może odmówić wydania pozytywnej decyzji kredytowej ze względu na naszą historię kredytową (np. nie spłacaliśmy naszych zobowiązań), zatrudnienie w branżach o podwyższonym ryzyku zwolnienia czy zatrudnienie w agencji pracy tymczasowej. Może to też być mała wiarygodność dewelopera lub mała sprzedaż jego lokali w inwestycji. Na wypadek odmownej decyzji kredytowej dobrze jest zabezpieczyć się poprzez dodanie do umowy deweloperskiej klauzuli, wedle której nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów i za zwrotem wszystkich opłat w przypadku uzyskania decyzji odmownej na udzielenie kredytu od instytucji bankowych. O dziwo, prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w wypadku nieuzyskania kredytu nie jest bynajmniej standardem w umowach deweloperskich. Przeciwnie - deweloperzy sami z siebie nie dodają takich zapisów, dlatego po stronie nabywcy leży odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich wymogów związanych z uzyskaniem finansowania oraz za zabezpieczenie się na wypadek nieuzyskania kredytu poprzez umieszczenie w umowie stosownych zapisów. Stosunkowo często deweloperzy przystają na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku uzyskania przez kupującego negatywnych decyzji w trzech decyzja kredytowa - dalsze krokiW przypadku jednak gdy decyzja banku będzie pozytywna, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Należy ją również bardzo dokładnie sprawdzić. Umowa powinna zawierać:dane stron umowy,określenie wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty,wysokość prowizji banku,dane odbiorcy środków z kredytu,warunki wypłaty kredytu,wysokość oprocentowania kredytu,wysokość rat i sposób, w jaki będą pobierane przez bank,informacje odnośnie zabezpieczenia spłaty kredytu,wskazanie uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,wskazanie konsekwencji związanych z zaprzestaniem spłacania zobowiązania,wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,określenie sposobu wprowadzania modyfikacji w umowie i jej zwrócić szczególną uwagę na rodzaj raty, jaką będziemy zobowiązani płacić (raty równe lub malejące), oprocentowanie kredytu (stałe lub zmienne) oraz wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pozostałe pozycje również wymagają dokładnej pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank na rachunek dewelopera. W przypadku większości banków każdorazowo przed wypłatą transzy kredytu kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia w banku dyspozycji jej uruchomienia, dlatego należy dokładnie pilnować terminów płatności, ponieważ zwłoka w płatności transzy może skutkować naliczeniem przez dewelopera odsetek od przeterminowanej płatności, których wysokość określa umowa naszym budżecie musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe, którą będziemy płacić do momentu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej (Hipoteka) zakupionego domu bądź mieszkania. Po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji przeprowadzany jest odbiór techniczny domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Następnie zawierana jest umowa przenosząca własność, w której dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po zawarciu umowy (zawsze w formie aktu notarialnego) notariusz przekazuje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej mieszkania i o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki będzie oznaczał dla kredytobiorcy obniżenie raty kredytu o ubezpieczenie oprocentowanie kredytuWybór kredytu jest tak samo ważny, jak wybór odpowiedniego dewelopera. Należy zatem szczegółowo przyjrzeć się ofercie poszczególnych banków. Trzeba też przeanalizować kilka elementów, tj. rodzaj rat i oprocentowanie kredytu. W tym celu najlepiej jest dokonać symulacji, by sprawdzić czy bardziej opłacalne jest dla nas spłacanie rat równych czy malejących. Analogicznie powinno się policzyć, czy lepiej jest wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zwykle stałe oprocentowanie jest wyższe, lecz daje poczucie bezpieczeństwa, gdyż bez względu na to co się stanie na rynku, to wciąż nie ulegnie ono zmianie. Także nabywca, który skusi się na niższe, lecz zmienne oprocentowanie kredytu, musi liczyć się z sytuacją jego drastycznego wzrostu w wyniku gwałtownych zmian w sytuacji gospodarczej. Tu trzeba mieć świadomość, że nawet niewielki wzrost oprocentowania to ogromne koszta dla kredytobiorcy. Rozwiązaniem takiej sytuacji może być próba wcześniejszego spłacenia kredytu, lecz tylko wtedy, gdy bank się na to zgadza. Spłacenie kredytu przed terminem określonym w umowie kredytowej, zwykle pociąga za sobą dodatkowe koszta w postaci prowizji za takie działanie. Zatem, jak widać wszystko najlepiej jest wcześniej zweryfikować!Analiza umowy kredytowejAnalogicznie, jak umowa deweloperska, umowa kredytowa również wymaga dogłębnej analizy. Trzeba się zapoznać nie tylko z warunkami oferty, ale i poszczególnymi zapisami. Szczególnie ważne jest ustalenie co się stanie, gdy nie dotrzymamy jakiegoś z zapisów, jakie są kary umowne czy dodatkowe opłaty. Ważnym aspektem jest także możliwość zerwania umowy bądź jej przedwczesnego zakończenia, na przykład w wyniku dokonania wcześniejszej spłaty całej kwoty z bieżącymi odsetkami. Nie każdy bank zgadza się na nadpłatę, lub podaje określony termin kiedy można ją wykonać. Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, która będzie nas wiązać na długie lata, także zachęcamy do drobiazgowego przejrzenia treści umowy kredytowej przed jej dopisaniem, jak również wypytanie się o szczegóły już na etapie składnia wniosku kredytowego. Tylko to pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek i potencjalnie dodatkowych rezerwacyjna a kredytZwykle umowy rezerwacyjne zobowiązują nabywców do wpłacenia określonej kaucji (opłaty rezerwacyjnej). W wypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, w tym w przypadku nieuzyskania kredytu, nabywca traci taką kaucję. Dlatego, podobnie jak w umowie deweloperskiej, także już w umowie rezerwacyjnej warto dodać postanowienia podobne do umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek nieuzyskania kredytu. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy z deweloperem podpisujemy umowę przedwstępną. Powinny znaleźć się w niej wszystkie najważniejsze postanowienia oraz określenie warunków umowy przyrzeczonej. Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego (pomimo iż przepisy prawa dopuszczają też zwykłą formę pisemną), co znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron (w przypadku umowy rezerwacyjnej jej notarialna forma nie ma wpływu na uprawnienia jej stron). Każdą umowę warto jest okazać do weryfikacji prawnikowi przed podjęciem finalnej decyzji o jej podpisaniuJeśli potrzebują Państwo pomocy zaufanego pośrednika kredytowego, to zapraszamy do kontaktu mailowego. Wystarczy napisać do nas na adres - kredyt@ do skorzystania z pomocy naszych doświadczonych inżynierów, którzy służą swoim wsparciem zarówno w przypadku odbiorów technicznych, jak i na potrzeby oceny stanu technicznego domu lub mieszkania, nabywanego na rynku odbiór techniczny mieszkania lub domu z Pewny Lokal pod numerem telefonu 797 014 014. Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem? dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

- Spółka A zajmuje się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Spółka realizuje inwestycję mieszkaniową „Przylesie", która składa się z 40 lokali mieszkalnych. Łączna prognozowana wartość lokali przeznaczonych do sprzedaży wynosi 40 000 000 zł. Stopień zaawansowania projektu na 31 stycznia 2018 r. wyniósł 80 proc. Spółka podpisała już 36 umów przedwstępnych (tzw. deweloperskich) na sprzedaż 36 lokali mieszkalnych. Każda umowa przedwstępna zobowiązuje nabywcę lokalu do określonych harmonogramem okresowych wpłat odpowiadających stopniowi zaawansowania prac budowlanych. Na 31 stycznia 2018 r. klienci wpłacili kwotę 32 000 000 zł z tytułu wpłat określonych w umowie przedwstępnej na mieszkaniowy zamknięty rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla spółki A. W przypadku rachunku zamkniętego cała zgromadzona suma przekazywana jest deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, na podstawie którego prawo własności lokalu przeniesione jest na nabywcę. Czy wpłaty dokonane w ramach zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej są księgowym bądź podatkowym przychodem dewelopera? – pyta czytelniczka. I. Ujęcie księgowe Zgodnie z MSR 18 wpłaty klientów nie są traktowane jako przychód do momentu transferu znaczących ryzyk oraz korzyści związanych z posiadaniem mieszkania, czyli zazwyczaj do podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub przekazania tych ryzyk w innej formie. Ponieważ spółka nie podpisała jeszcze notarialnego aktu sprzedaży żadnego z mieszkań oraz wspomniane ryzyka nie zostały przekazane kupującym w innej formie, do tego momentu wpłaty takie traktowane są jako przychód przyszłych okresów i wykazywane w sekcji zobowiązań bilansu. Zasadniczo w taki sam sposób powinny być traktowane wpłaty klientów zgodnie z MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r. Rozpoznanie przychodu nastąpi wraz z przekazaniem kontroli klientowi nad mieszkaniem. W praktyce będzie to, podobnie jak dotychczas, oznaczać moment podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska" deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy". II. Ujęcie podatkowe CIT Na gruncie przepisów ustawy o CIT wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki. Z kolei samo otrzymanie zaliczki przez dewelopera nie powoduje powstania dla niego przychodu w CIT. Przychód podatkowy dla dewelopera powstaje na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później jednak niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (tj. zwolnienia pełnej kwoty wynagrodzenia z konta powierniczego). W rezultacie, do „wydania rzeczy" dojdzie dopiero w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy w formie aktu notarialnego (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r., IBIPI/1/415-157/09/AP). VAT Jeśli chodzi o VAT, to wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki podlegające opodatkowaniu VAT. W praktyce wątpliwości budzi kwestia, w którym momencie deweloper powinien odprowadzić VAT należny od wpłat od klientów, tj. czy w dacie: - wpłaty przez klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla dewelopera przez bank (do którego deweloper nie ma dostępu aż do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) czy - zwolnienia środków z rachunku i przekazania ich deweloperowi do swobodnego korzystania. Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że deweloper powinien odprowadzić VAT należny już w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na rachunek powierniczy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy powstałby dla dewelopera przed datą faktycznego otrzymania środków pieniężnych z rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Zgodnie z linią interpretacyjną prezentowaną obecnie przez organy podatkowe (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 marca 2014 r., IPPP1/443-209/14-2/Igo lub interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 maja 2015 r., IBPP2/4512-164/15/KO) obowiązek podatkowy z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien powstać u posiadacza rachunku (dewelopera) dopiero w momencie wypłaty środków przez bank. Innymi słowy, organy podatkowe zgadzają się z korzystną dla deweloperów interpretacją przepisów potwierdzając, że wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinna być interpretowana jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy. Organy argumentują że: - deweloper nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek, - wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi. Podsumowując, obowiązek podatkowy od wpłat dokonywanych przez klientów na podstawie umów przedwstępnych powstaje dla deweloperów co do zasady dopiero w momencie faktycznego otrzymania przez dewelopera środków z rachunku powierniczego (pod warunkiem, że lokal nie zostanie wcześniej wydany nabywcy). —Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland —Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 k podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 ust. 8 w zw. z ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej jedynie w przypadkach określonych w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej albo wskazanych dodatkowo w treści umowy deweloperskiej. Nie można zatem odstąpić w dowolnej chwili – z powodu np. zmiany planów nabywcy dotyczących nabycia nieruchomości albo jego kłopotów finansowych.

Bank udzielił kredytu hipotecznego, umowa deweloperska została zawarta, zadatek jest wpłacony, a sam deweloper terminowo realizuje swoje zobowiązania. Co złego może się stać w takiej sytuacji? Niestety całkiem sporo. Odstąpienie od umowy deweloperskiej w trudnej sytuacji losowej Pomiędzy zawarciem umowy kredytu i podpisaniem umowy deweloperskiej, a odebraniem kluczy, przyszły właściciel jest w delikatnej sytuacji. Wpłacił zadatek, więc jeśli zerwie umowę z deweloperem, poniesie spore straty. Zawarł też umowę kredytu, a bank być może nawet przelał już deweloperowi część środków po osiągnięciu pewnego poziomu prac. Rozwiązanie umowy z bankiem to również spory koszt. Jednocześnie kupujący nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, bo to dopiero powstaje. Jeśli w tym czasie zdarzy się sytuacja losowa, która zmusi go do zmiany decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, jego (lub jej) sytuacja będzie nie do pozazdroszczenia. Najczęstszym powodem takiego stanu rzeczy są oczywiście rozwody i rozejścia się par, które chciały kupić mieszkanie wspólnie. Rzadsze, ale również przykre są przypadki nagłej utraty pracy lub zdrowia, konieczność zajęcia się obłożnie chorym krewnym, lub śmierć jednej z osób, które miałyby być współwłaścicielami mieszkania. Każda z tych sytuacji oprócz ogromnego ładunku emocjonalnego zawiera w sobie ten sam problem – co zrobić z mieszkaniem, którego jeszcze nie ma i kredytem, który już jest? Możliwość pierwsza – przeczekać aż dostanie się klucze Jeśli sytuacja skłania przyszłych właścicieli do wcześniejszego zerwania umowy deweloperskiej z przyczyn osobistych, zawsze nakłaniamy ich do przeczekania. Po otrzymaniu kluczy i prawa własności do lokalu mieszkalnego, można to ostatnie zbyć, nawet razem z kredytem. Bywa nawet, że taka operacja przynosi ograniczone korzyści finansowe. Wymaga to spłacania rat kredytu przez kilka-kilkanaście miesięcy, co może być dla niektórych trudne. Jeśli jednak na przeszkodzie stoją stosunki osobiste (tak bywa w przypadku rozwodu), to tak naprawdę obie strony mają wyraźny interes we współdziałaniu, które wcale nie musi wymagać od nich spotykania się. Wystarczy, by obie osoby wpłacały na konto banku po 50% wartości rat, a po sprzedaniu mieszkania każdy odebrał swoją część gotówki i ruszył w swoją stronę. Możliwość druga – sprzedaż mieszkania na wczesnym etapie budowy Sprzedanie mieszkania z kredytem na wczesnym etapie budowy jest trudne, ale możliwe. Konieczna będzie jednak ścisła współpraca z bankiem, w którym mamy kredyt. Bank zgodzi się na przeniesienie wierzytelności tylko wówczas, gdy kupujący będzie miał odpowiednią zdolność kredytową, a transakcja trójstronna będzie dla niego korzystna. Na późniejszym etapie, już po uzyskaniu prawa własności, jest to znacznie łatwiejsze, także dlatego, że pozostała do spłaty kwota jest wówczas niższa. Przede wszystkim lepsze jest jednak zabezpieczenie jakie uzyskuje bank. Jeśli znajdzie się osobę chętną, by wejść w prawa i obowiązki kupującego, warto spróbować dokonać takiej zamiany. Z punktu widzenia dewelopera jest ona obojętna. Możliwość trzecia – renegocjacje z deweloperem i bankiem Potencjalnie z bankiem i deweloperem można negocjować warunki odstąpienia od umowy. Nie jest to łatwe, ponieważ raz zawarta umowa powinna być przez wszystkie strony dotrzymana, ale pojedyncze przypadki udanych rozmów się zdarzają. Na czym polegają? Głównie na przekonaniu dewelopera, żeby zrezygnował z części zadatku, a banku, by obniżył koszty rozwiązania umowy. Nawet w przypadku sukcesu oznacza to, że zmniejszyło się straty, ale na pewno nie uniknęło ich całkiem. Czytaj także: Umowa deweloperska – co w niej znajdziesz i na co musisz uważać? W ramach renegocjacji można też zapytać o restrukturyzację kredytu i przykładowo rozłożyć zobowiązanie 20-letnie na 30 lat, tym samym zmniejszając raty kredytu. Banki z reguły godzą się na takie rozwiązanie, gdyż ostatecznie zarabiają na nim więcej. Możliwość czwarta – pogodzenie się ze stratami Tak naprawdę możliwość prostego zerwania umów bez choćby próby negocjowania ich z bankiem i deweloperem nie powinna być brana pod uwagę. Postępując w ten sposób, oszczędza się jedynie czas, a stracić można kilkadziesiąt tysięcy złotych. Osoby kupujące mieszkanie na kredyt nie mogą sobie na taką sytuację pozwolić. Istotna informacja Kredytobiorca ma prawo zawsze wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego. Wiąże się to z koniecznością oddania pożyczonej kwoty (jeśli jeszcze nie została wpłacona deweloperowi, nie ma z tym problemu) wraz z prowizjami i odsetkami, których kwota jest tu ograniczona ustawowo. Wypowiedzieć umowę można, ale się nie opłaca. Jak zminimalizować straty po odstąpieniu od umowy deweloperskiej? Z przedstawionych możliwości pierwsza jest zdecydowanie najlepsza, wymaga jednak pewnej płynności finansowej. Dlatego przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego ocenia się nie tylko, czy jest się w stanie go dostać, ale też czy, w razie czego, nie będzie on nadmiernym obciążeniem, zwłaszcza przez kluczowe miesiące przed uzyskaniem lokalu mieszkalnego. Nawet niewielka rezerwa finansowa pozwala zapobiec wybieraniu spośród pozostałych, mniej korzystnych możliwości. Zdarzenia losowe zdarzają się, można się jednak na nie przygotować, a także zminimalizować wynikłe z nich straty jeśli nie wpadnie się w panikę.

Dla takich projektów do połowy 2024 r. obowiązująca jest starsza ustawa deweloperska (z uwzględnieniem bardzo nielicznych przepisów nowej). „ Poza tym zakaz cesji umów deweloperskich nie będzie obejmował działalności spekulacyjnej w ramach firmy i rozwiązywania umów w zamian za odstępne ” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz

^{Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym to możliwość wyboru mieszkania w nowym budownictwie, nowoczesnym osiedlu i o wysokim standardzie. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność dłuższego oczekiwania na otrzymanie kluczy i przeprowadzkę oraz podjęcie decyzji jeszcze w momencie, kiedy inwestycja dopiero się zaczyna lub jest w trakcie. Dlatego kluczową rolę odgrywa tu odpowiednie zabezpieczenie interesów nabywcy, co powinna gwarantować umowa deweloperska. Spis treści:Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Jakie są koszty umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska a kredytNa co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?Kary umowneSposób pomiaru powierzchni nieruchomościZgoda na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomościWarunki i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnegoPodsumowanieWarto wiedziećRynek nieruchomości, jak i kredytowy w Polsce, pomimo pandemii i kłopotów innych branż, jest stabilny. Popyt na nieruchomości rośnie, podobnie jak ich ceny. Sprzyjają temu nadal bardzo niskie stopy procentowe, które z jednej strony dają możliwość uzyskania dość nisko oprocentowanego kredytu, a z drugiej nie zachęcają do oszczędzania np. na lokatach. Drugim czynnikiem jest wysoka inflacja, która skłania do poszukiwania rozwiązań mających na celu ochronę kapitału przed utratą wartości, w czym może pomóc zakup nabywca może zdecydować się na wybór mieszkania na rynku wtórnym lub kupno nieruchomości bezpośrednio od dewelopera. W pierwszym kwartale 2021 r., według danych Raportu AMRON – SARFiN, deweloperzy rozpoczęli budowę mieszkań, co stanowi wzrost o 10,27% w stosunku do ostatniego kwartału 2020 r. Natomiast liczba pozwoleń na budowę, którą uzyskali deweloperzy w I kwartale 2021 r. stanowiła 66,08% wszystkich pozwoleń wydanych w ramach budownictwa deweloperska to jeden z ważniejszych elementów procesu dotyczącego kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, który reguluje prawa i obowiązki stron: dewelopera i nabywcy. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę albo przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na deweloperska nie przenosi własności mieszkania czy domu, ale daje podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której jest lub będzie prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczeń przysługujących nabywcy w zakresie budowy budynku czy domu przez dewelopera, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa powinna zawierać umowa deweloperska?Treść umowy deweloperskiej została określona w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z przepisami umowa, oprócz typowych elementów takich jak określenie stron umowy czy wskazania miejsca i daty jej podpisania, w szczególności powinna zawierać:informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie ( powierzchnia działki czy stan prawny nieruchomości),informacje o położeniu oraz istotnych cechach domu rodzinnego lub budynku, w którym będzie zlokalizowany lokal będący przedmiotem umowy,jeśli przedmiotem umowy ma być lokal, to umowa powinna określać jego usytuowanie w budynku,informacje o powierzchni i układzie pomieszczeń,określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,termin przeniesienia prawa własności nieruchomości domu na nabywcę albo ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę,wysokość i terminy lub warunki płatności realizowane przez nabywcę na rzecz dewelopera,informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej,informacje dotyczące pozwolenia na budowę,terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych realizowanych przez dewelopera,określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i kwestii zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę,określenie wysokości odsetek i kar umownych,określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,termin i sposób zawiadomienia nabywcy dotyczący odbioru nieruchomości,w przypadku istnienia zabezpieczenie hipotecznego, informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę lub braku takiej zgodyzobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę lub do wybudowania i przeniesienia prawa własności domu jednorodzinnego oraz innych praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na są koszty umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska musi dla swej ważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Wysokość opłat z tego tytułu określana jest indywidualnie przez notariusza, ale nie mogą one przekroczyć maksymalnych wartości określonych w przepisach. Choć koszt umowy deweloperskiej zależy od wartości nieruchomości, to jednak będzie niższy niż ten w przypadku “zwykłej” umowy przenoszącej własność taksa notarialna dla sporządzenia aktu notarialnego, który dokumentuje zawarcie umowy deweloperskiej wynosi połowę stawki obowiązującej przy umowie sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo wynagrodzenie notariusza, w tym także w zakresie sporządzenia wypisów aktu, a także koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają w równych częściach dewelopera i deweloper wskazuje notariusza, który ma sporządzić akt notarialny. Z uwagi na to, że sam również jest zobowiązany do pokrycia części kosztów, będzie zainteresowany negocjowaniem stawki za dokonanie poszczególnych deweloperska a kredytUmowę deweloperską można podpisać jeszcze przed uzyskaniem decyzji kredytowej. Jednak wówczas trzeba wynegocjować z deweloperem takie postanowienia, które będą gwarantowały możliwość odstąpienia od umowy z powodu ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej ze strony banku bez żadnych dodatkowych innym przypadku trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością zapłaty kar umownych, ale także możliwością straty już wpłaconych kwot np. pierwszej transzy należności, jeśli takie warunki przewidywała umowa. Przed podpisaniem umowy warto też najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową w banku lub u profesjonalnego doradcy co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wydaje się chronić obie strony kontraktu. Jednak notariusz sprawdzi umowę jedynie pod kątem wymogów formalno-prawnych i zgodności z obowiązującymi przepisami, nie ma natomiast obowiązku proponować rozwiązań, które będą dodatkowo chroniły nabywcę. Dlatego warto samodzielnie sprawdzić warunki umowne a w szczególności:Kary umownePrzepisy co prawda gwarantują, że odsetki do zapłaty których może być zobowiązany nabywca nie mogą być wyższe od kar umownych określonych na rzecz dewelopera, ale warto zwrócić uwagę na szczegóły. W praktyce może się okazać, że przygotowana przez dewelopera umowa nie zastrzega np. kar z tytułu opóźnień w przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę lub dotyczy tylko zwłoki, a tu liczy się laika oba wyrażenia wydają się tożsame, natomiast dla prawnika zwłoka oznacza zawinione działanie strony. W przypadku powstania sytuacji konfliktowej może okazać się, że błędne zrozumienie treści umowy zadziała na niekorzyść pomiaru powierzchni nieruchomościPomiar powykonawczy ma przede wszystkim znaczenie dla ustalenia ceny końcowej mieszkania czy domu, dlatego warto zwrócić uwagę jaką metodę wybrał deweloper dla dokonania tej czynności. Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości to jeden z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej, ale przy tym punkcie warto też doprecyzować co stanie się jeśli ustalony metraż odbiega od tego określonego w poruszyć kwestię rozliczeń pomiędzy stronami, czy zagwarantować możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku konieczności dokonania przez niego dopłat z uwagi na wyższy niż określony w umowie na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomościJeśli deweloper realizuje inwestycję wspierając się kredytem hipotecznym lub nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz innego wierzyciela niż bank, w umowie deweloperskiej musi znaleźć się informacja o zgodzie tych podmiotów na bezobciążeniowe dla nabywcy wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Informacja, że wierzyciel nie wyraził zgody na takie czynności również powinna zostać ujęta w umowie. Brak zgody to sygnał dla nabywcy, żeby wyjaśnić sprawę wcześniej i określić ewentualne skutki lub ustalić termin jej i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnegoJednym z obowiązków dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, jest sporządzenie prospektu informacyjnego. Osoba zainteresowana kupnem nieruchomości może żądać przedstawienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, bez żadnych dodatkowych kosztów i w czasie który umożliwia spokojne zapoznanie się z jego umowie powinny znaleźć się też zapisy dotyczące skutków ewentualnych zmian w prospekcie informacyjnym, konsekwencji ich wprowadzenia czy rozbieżności pomiędzy prospektem a umową deweloperską. Wszelkie odstępstwa treści umowy od prospektu czy jego załączników mogą stanowić bowiem podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę w terminie 30 dni od jej prawne w zakresie umowy deweloperskiej mają wzmocnić pozycję osoby, która chce kupić nieruchomość na rynku pierwotnym, w szczególności kiedy deweloper dopiero rozpoczyna inwestycję. Postanowienia umowne nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż te określone ustawowo. Warto jednak zwrócić uwagę na szczegóły, które mogą okazać się decydujące np. w momencie pojawienia się opóźnień w budowie czy z przekazaniem nieruchomości nabywcy albo konieczności odstąpienia od umowy. Warto wiedziećUmowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia pokrywają po połowie nabywca nieruchomości i zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą być wyższe od kar umownych do których zapłaty ma być zobowiązany nabywca w razie niewywiązania się z warunków musi zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Na jej podstawie bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki wpłacone z tytułu zawarcia umowy w razie upadłości dewelopera lub konieczności odstąpienia od umowy z uwagi na niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązku przeniesiania prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie. PORÓWNAJ KREDYTYIzabela Stachura Prawniczka. Zawodowo łączy zainteresowania z zakresu prawa handlowego i cywilnego. Z branżą finansową związana od 3 lat. Prywatnie wielbicielka książek Terry'ego Pratchetta i wypraw w góry.}

Najczęściej też w umowach deweloperskich zastrzega się, że bezkosztowo można odstąpić od umowy, jeśli nie uzyskasz kredytu. Jeżeli to deweloper zrezygnuje z umowy deweloperskiej, będzie musiał zapłacić Ci karę umowną, jeśli taka została wpisana w dokument. Jeżeli nie, całość zostanie rozwiązana bezkosztowo dla obu stron.

OBIDO Odkrywaj Prawo i finanse Ula Olczak Opublikowano: 1 marca 2021 Ten artykuł przeczytasz w: 5 minut Wybraliśmy właściwe mieszkanie, podpisaliśmy umowę, prototypy aranżacji już za nami, pozostał już tylko dobór odpowiednich poduszek do sypialni… a deweloper informuje o terminie znacznie odleglejszym niż w umowie – co teraz? Dobrze, że to tylko sen i masz czas na prawidłowe przestudiowanie umowy! Teraz wiesz, że musisz zadbać o zapis, który pomoże Ci w przypadku, gdy nastąpi niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera i zapobiegnie koszmarom. Czego dowiesz się z tego artykułu? Z tego artykułu dowiesz się, jakie masz prawa, kiedy deweloper nie dotrzymuje terminu umowy. Rozstrzygniesz także kwestie: kiedy za opóźnienie dewelopera możesz ubiegać się o otrzymanie kary umownej, a w jakich przypadkach możesz starać się o odszkodowanie. Kwestie związane z prawem wyjaśni nasz ekspert ‒ Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny). Przejdź do akapitów: Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co robić? Opóźnienie dewelopera – kara umowna Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia – kiedy można się o nie ubiegać? Decydując się na mieszkanie oczekujemy, że budowa naszego lokum przebiegnie bezproblemowo i w określonym terminie dostaniemy klucze, a wraz z nimi możliwość aranżacji życia w nowej lokalizacji. Ekscytacja nową inwestycją nie sprzyja twardemu stąpaniu po ziemi i często na etapie umowy z deweloperem możemy popełnić błąd, którym jest zbyt mało skrupulatne zapoznanie się z treścią pisma. Aby zapobiec późniejszym pretensjom do samych siebie, lepiej przy podpisywaniu korzystać z pomocy eksperta. Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co robić? Najważniejszą kwestia przy zakupie mieszkania jest sporządzenie odpowiedniej umowy. Nie powinno w niej brakować takich informacji, jak: dane stron, szczegółowe określenie przedmiotu, cenę nabycia, jednoznaczny termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, a także postanowienie kar umownych za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera, wady czy nienależyte wykonanie. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakłada, że w treści umowy koniecznie powinny znaleźć się takie dane takie, jak: termin przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy), termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 22 ust. 1 pkt 11 ustawy), określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy), a zatem także kara umowna od dewelopera. Warto podkreślić, że terminy przeniesienia prawa własności lokalu i zakończenia prac budowlanych nie są synonimem, a ich różnica jest znaczna. Pierwszy z terminów przypada po zakończeniu prac budowlanych (wcześniej nie można uzyskać pozwolenia na użytkowanie). Czas dzielący oba terminy wynosi zwykle około 6 miesięcy i określany jest jako bezpieczny. Jeśli zauważamy, że jest on dłuższy, należy poprosić dewelopera o wyjaśnienie tej różnicy. Takie wyjaśnienie należy również zawrzeć w treści umowy. Pozytywna opinia – uczciwy deweloper? Prześledzenie dotychczasowych przedsięwzięć danego dewelopera pozwoli ocenić jego renomę. Pozytywna opinia pozwoli uniknąć problemów w przyszłości. Analogicznie – jeśli do tej pory deweloper zbiera same niepochlebne opinie to i nasza współpraca z nim może okazać się kłopotliwa. Jednak czasem nawet mimo najszczerszych chęci dewelopera zdarzają się opóźnienia – jest to branża, która angażuje duży sztab ludzi. Tutaj także każde opóźnienie ze strony chociażby projektantów/wykonawców/rzeczoznawców to wpływ na finalny czas wykonania zlecenia. W razie wątpliwości można zapytać o istniejące potencjalne czynniki, które mogą spowodować niedotrzymanie terminu przez dewelopera. Pytania warto wysłać mailem, aby w przypadku ewentualnych problemów mieć dowód korespondencji, który będzie istotny w sporze o odszkodowanie za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera. Reakcja na opóźnienia z jaką możemy spotkać się ze strony dewelopera, to wystąpienie do klienta o zawarcie aneksu terminowego ze względu na okoliczności niezależne od dewelopera – pogoda, banki, urzędy itp. Mało który przedsiębiorca jest chętny do wypłacania rekompensaty klientom, a ona im się jak najbardziej należy! Deweloperzy potrafią stosować nieuczciwe praktyki, które znacznie zmniejszają nasze prawa związane z należną karą umowną, może być to np. brak precyzyjnie zamkniętej listy powodów opóźnienia zakończenia inwestycji czy ograniczona wartość kary umownej. Warto mieć to na uwadze. Opóźnienie dewelopera – kara umowna Nabywca za kluczowe terminy w umowie deweloperskiej powinien uznawać: odbiór lokalu (wydanie lokalu nabywcy) oraz przeniesienie własności na nabywcę. Czy dewelopera obowiązuje kara umowna za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności i wydania lokalu nabywcy? Przepisy prawne ustawy deweloperskiej jednoznacznie stanowią, że deweloper powinien ponosić odpowiedzialność i stosowną karę umowną za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów. Kara umowna za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu jest niezbędnym elementem umowy deweloperskiej – dodatkowo może być zastrzeżona na wypadek przekroczenia przez dewelopera terminu odbioru mieszkania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego: „klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie” (wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17). Zgodnie za art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. ‒ Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Ekspert z PZFD dodaje, że umowa deweloperska ma zastosowanie w przypadku opóźnienia w terminie przeniesienia własności lokalu – słowo „opóźnienie” jest tutaj kluczowe, ponieważ wliczają się w to również okoliczności niezależne od dewelopera w porównaniu do „zwłoki”, która zawsze jest z winy dłużnika. Opóźnienie deweloperskiej – kara umowna i jej wartość Wartość kary zależna jest od długości opóźnienia i liczona jest poprzez odniesienie do obiektywnego miernika. Może być to np. procent ceny (przykładowo 0,1%) za każdy dzień opóźnienia lub określona kwota (np. 100 zł), licząc od pierwsze dnia po przekroczeniu terminu w umowie. Co więcej, według uchwały Sądu Najwyższego z roku 2013 – zapłata kary umownej powstaje niezależnie od braku szkody wierzyciela. Warto przeliczyć faktyczną wysokość kary do szkód wynikających z niedotrzymania terminu umowy, czyli na przykład koszty związane z wysokością raty kredytu bankowego, ubezpieczenia pomostowego itp. Również wynajem mieszkania związany jest z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez klienta. Istnieje obawa, że kara umowna nie będzie wystarczająca na pokrycie wszystkich szacowanych kosztów. Czy istnieją regulacje, które pozwolą uzupełnić koszt rzeczywistej szkody? Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia – kiedy można się o nie ubiegać? Aby zapobiec dodatkowym kosztom, których nie będziemy w stanie pokryć samą karą umowną za opóźnienie, niezbędnym punktem w umowie będzie zapis o dopuszczalne dochodzenie odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Jeżeli w umowie nie istnieje takie postanowienie – odszkodowanie nie będzie możliwe. Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie – przykładowe powody: dłuższy czas dokonywania opłat za dotychczas wynajmowane mieszkanie, wyższe koszty kredytu, np. przez ubezpieczenie pomostowe (w sytuacji, gdy nabywca zaciąga kredyt), utracony czynsz (jeśli mieszkanie miało być potencjalnie wynajmowane). Odstąpienie od umowy – czy i w jakim przypadku jest możliwe? W przypadku, gdy deweloper opóźnia się z terminem przeniesienia własności lokalu na nabywcę, określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej po wyznaczeniu deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności lokalu. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, jednocześnie zachowują roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Podpisywanie umowy to moment, w którym towarzyszy nam cała gama uczuć, dlatego zachowanie spokoju jest tak trudne. Nigdy nie powinniśmy decydować się na tak duże inwestycje bez dokładnego przeczytania umowy – zaważy to na późniejszych kosztach, które poniesiemy. Warto zadbać, aby przysługujące prawa rzeczywiście nam przysługiwały. Zobacz również pozostałe porady prawne i finansowe. Kolejny artykuł Większość osób zainteresowanych kupnem mieszkania, by nabyć nieruchomość, musi wziąć pożyczkę. W tym celu rozważa oferty różnych banków, czasem korzysta także z usług doradcy finansowego. Kredyt u dewelopera – to także jedna z interesujących opcji, o których wielu nowych nabywających nieruchomości zapomina. Sprawdźmy, na czym on polega i w jakich przypadkach warto się na niego zdecydować. Zgodnie z ustawą deweloperską 2021 opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu. Zostanie też doliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dlatego, jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, ten bez problemu może odzyskać swoje pieniądze. W przypadku analizy przedstawionego przez dewelopera projektu umowy deweloperskiej warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kar umownych. Podpisując umowę, oczywiście nie zakładamy, że deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań w terminie. W przypadku jednak ewentualnych problemów, a zwłaszcza opóźnień w realizacji inwestycji, szybko dostrzeżemy wagę postanowień dotyczących kar umownych w umowie deweloperskiej. Jaki jest cel kary umownej Kara umowna spełnia funkcję uproszczonego odszkodowania, innymi słowy odszkodowania zryczałtowanego. Zabezpiecza nabywcę przed skutkami niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Jeśli w umowie nie ma przepisu dotyczącego kary umownej, to w przypadku niewłaściwego wykonania umowy, klientowi przysługuje odszkodowanie. W przypadku umowy deweloperskiej najczęściej i domyślnie jest do odszkodowanie za opóźnienie w przeniesieniu własności. W przypadku opóźnienia w zawarciu finalnego aktu notarialnego nabywca ponosi szkodę majątkową, np. musi wynajmować dłużej mieszkanie albo płacić większe koszty kredytu hipotecznego. Jeśli chciałby dochodzić odszkodowania za tę szkodę np. przed sądem, to musi te koszty dokładnie udowodnić, co najczęściej nie jest łatwe. W procesie z deweloperem ten ostatni będzie chwytał się wszelkich sposobów, żeby wykazać, że jednak nabywca nie poniósł tej szkody. Raczej też nie wypłaci odszkodowania dobrowolnie. W przypadku zastrzeżenia kary umownej sytuacja jest o wiele prostsza. Jeśli występuje opóźnienie w zawarciu umowy deweloperskiej, to automatycznie przysługuje kara umowna w określonej wysokości. Wystarczy wtedy wskazać przed sądem, że doszło do opóźnienia i sąd najczęściej zasądzi tę karę bez konieczności udowadniania, że nabywca mieszkania poniósł szkodę w określonej wysokości. Co więcej, mógł on w praktyce ponieść szkodę mniejszą niż ustalona kara umowna albo w ogóle jej nie ponieść. Ponieważ deweloper ma małe szanse na wygranie takiego procesu, najczęściej dobrowolnie wypłaci należną karę umowną. Deweloper mógłby się bronić w zasadzie jedynie argumentem, że klient przyczynił się do opóźnienia albo powstało ono wskutek działania siły wyższej. Jak więc widać, zastrzeżenie kary umownej ogromnie ułatwia dochodzenie rekompensaty za opóźnienie dewelopera. Czy kary umowne powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej Na pewno powinny się znaleźć. Jest to wymagane przez tzw. ustawę deweloperską, a konkretnie jej art. 22 ust. 1 pkt 13. Poza tym wysokość odsetek należnych deweloperowi w przypadku opóźnienia w płatności ceny nie powinna przewyższać wysokości kar umownych. Czy zawsze tak jest? Niestety nie i dlatego między innymi warto przeczytać umowę deweloperską przed jej podpisaniem. Sankcja za brak wpisania kary umownej przez dewelopera jest niewielka, a korzyść ogromna. Dzięki temu wydatnie ogranicza on ewentualne ryzyko związane z własną odpowiedzialnością za niewłaściwe wykonanie umowy (głównie nieterminowe wykonanie umowy). Jak powinna być określona kara umowna Kara umowna w umowie deweloperskiej najczęściej jest określana procentowo – w odniesieniu do wartości mieszkania, nie jest to jednak bezwzględne wymaganie. Może być też oznaczona kwotowo. Sam sposób określenia kary umownej jest niezwykle istotny i powinien być zawsze weryfikowany. Jak bowiem wynika z wielu orzeczeń sądowych, nieprawidłowy sposób określenia kary umownej, czyli najczęściej taki, który nie pozwala na jej obliczenie w sposób całkowicie pewny, powoduje, że całe postanowienie dotyczące kary umownej może być uznane za nieważne. Przykładowy zapis dotyczące kary umownej, który został znaleziony w jednej z umów deweloperskich, wygląda następująco: „W przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie z winy Dewelopera, Kupujący może naliczyć Deweloperowi kary umowne za każdy dzień zwłoki, w wysokości odsetek ustawowych od Ceny Mieszkania określonej w umowie” Jest to zapis nieprawidłowy, przede wszystkim dlatego, że nie określa, o jakie dokładnie odsetki ustawowe chodzi. W przypadku sporu powstanie wątpliwość, czy chodzi o odsetki tzw. kapitałowe (niższe) czy też odsetki ustawowe za opóźnienie (wyższe). Trudno powiedzieć, czy tak nieprecyzyjne określenie wysokości kary umownej jest wynikiem błędu czy też celowego działania. Zresztą powyższy zapis mógłby też zostać doprecyzowany pod innymi względami. Jaka wysokość kary umownej? Najczęściej kary umowne zastrzegane są w wysokości bezpiecznej dla dewelopera, to znaczy na pewnym minimalnym poziomie. Często w przypadku opóźnień ten poziom nie będzie gwarantował realnej rekompensaty. Warto więc skalkulować wskazany (najczęściej procentowo) poziom kary umownej z ceną mieszkania. Czy obliczona kara umowna zapewni nam pokrycie zwiększonych kosztów kredytu, kosztu wynajmu innego mieszkania bądź miejsca postojowego, kosztów związanych z koniecznością przesunięcia ekipy remontowej na inny termin lub poszukiwania nowej ekipy? Przykładem nie do końca korzystnego dla nabywcy określenia wysokości kary umownej jest następujący zapis: „Za opóźnienie w odbiorze lokalu mieszkalnego Deweloper zobowiązuje się zapłacić Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01 % (jednej setnej procenta) ceny za przedmiotowy lokal mieszkalny, za każdy dzień opóźnienia, z tym, że suma należnej Kupującemu kary umownej nie może przekroczyć 2% (dwóch procent) ceny za przedmiot niniejszej umowy”. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku, gdy opóźnienie wyniesie 1 rok, nabywca otrzyma tylko rekompensatę w wysokości 2 % ceny mieszkania. Gdyby klient opóźnił się z zapłatą o rok, musiałby zapłacić np. 7 % ceny (w zależności od aktualnej stawki odsetek ustawowych za opóźnienie). Co więcej, zdarzają się umowy deweloperskie, gdzie kara umowna zastrzeżona jest na tak niskim poziomie, że w zasadzie zamiast zapewniać nabywcy rekompensatę w przypadku opóźnienia, w praktyce je wyłącza. Jeśli bowiem kara umowna na poziomie np. 0,05 % ceny w stosunku rocznym przy wartości mieszkania zł wyniesie ok. 208 zł miesięcznie, to rodzi się pytanie o cel tego rodzaju kary umownej. Sens takiej kary umownej jest niewielki, a czasem wręcz pogarsza sytuację nabywcy. Nabywca może bowiem dochodzić odszkodowania przekraczającego te 208 zł (jeśli poniósł większą szkodę), ale tylko wtedy, kiedy w umowie jest zapis, który na to pozwala. Zastrzeżenie kary umownej automatycznie bowiem ogranicza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Nie trzeba wspominać, że taki zapis ograniczający wysokość kary umownej jest wprowadzany do umowy właśnie na niekorzyść nabywcy i umowa ta nie będzie pozwalała na skorzystanie z możliwości dochodzenia większego odszkodowania. Za co kara umowna? Kara umowna w umowach deweloperskich najczęściej dotyczy jednej sytuacji – opóźnienia w przeniesieniu własności przedmiotu sprzedaży, czyli opóźnienia w zawarcia finalnego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Warto jednak postarać się, żeby kara umowna przysługiwała także w innych przypadkach. Idealnie byłoby, żeby deweloper wpisał karę umowną także na okoliczność opóźnienia w odbiorze lokalu. Data odbioru jest w istocie dla nabywcy często podstawowym wyznacznikiem dalszych planów związanych z mieszkaniem. To przecież pod kątem tej daty nabywcy planują zatrudnienie ekip remontowych i dalsze plany związane z zamieszkaniem w nowo zakupionym mieszkaniu. Inną okolicznością istotną dla klienta jest opóźnienie w usunięciu stwierdzonych wad mieszkania. Również warto postarać się o to, żeby kara umowna przysługiwała także w tym przypadku. Deweloper może być niechętny dodawaniu kolejnych przypadków, kiedy klient może żądać kary umownej. Każdy taki dodatkowy zapis zwiększa bowiem jego ryzyko. Warto jednak spróbować wykorzystać swoją przewagę negocjacyjną. Kara umowna nie jest jednak nigdy zastrzegana w odniesieniu do opóźnień w realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Zastrzeżenie kary umownej w takich sytuacjach byłoby bardzo ryzykowne dla dewelopera, a z drugiej strony, nie do końca uzasadnione. Dla klienta najważniejsze jest bowiem otrzymanie mieszkania w terminie, a opóźnienia w realizacji poszczególnych etapów mogą być przecież kompensowane szybszymi pracami na etapie późniejszym albo szybszym oddaniem lokalu do użytkowania. Co zrobić, kiedy nie ma kary umownej? Brak kary umownej u tych klientów, którzy nie skorzystali z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej najczęściej odkrywany jest dopiero w sytuacji, kiedy dochodzi do opóźnienia w realizacji inwestycji i w konsekwencji również opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność mieszkania. W tej sytuacji nie da się już nic zrobić, ale nie wszystko stracone. W dalszym ciągu można dochodzić od dewelopera odszkodowania za opóźnienie (zresztą nie tylko za to, także za inne uchybienia np. wady mieszkania). Trzeba się jednak liczyć z tym, że skuteczność tych zabiegów zależeć będzie od posiadanych dowodów, indywidualnej sytuacji oraz wiązać się będzie w nieco większym wysiłkiem niż w przypadku, gdyby w podpisanej umowie znalazły się postanowienia dotyczące kar umownych.

Choć nowa ustawa deweloperska (tak potocznie określa się ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Wielu klientów – przede wszystkim przedsiębiorców – zwraca się do nas z pytaniami, co dzieje się z umowami deweloperskimi w trakcie pandemii koronawirusa. Wobec tego, że odpowiedzi na pytania będą przydatne także dla wielu konsumentów, zdecydowałam się podzielić z Państwem swoimi poglądami w tym temacie. 1. Czy deweloper sam może zmienić termin odbioru lokalu? Co do zasady – nie może. Na ogół taka sposobność nie jest wprost ujęta w umowach deweloperskich, ani nie wynika bezpośrednio z samych przepisów prawa. Natomiast musimy rozważyć, czy ze względu na panującą pandemię deweloper rzeczywiście nie mógł z przyczyn od siebie niezależnych wydać upragnionego lokalu w terminie. Jeśli obecne restrykcje w sposób obiektywny uniemożliwiły na przykład otrzymanie decyzji zezwalającej na użytkowanie nieruchomości, to nie sposób winić za to dewelopera. Brak jego odpowiedzialności może wynikać tutaj z art. 472 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że dłużnik (tu – deweloper) odpowiada w stosunku do wierzyciela (tu – nabywcy lokalu) tylko w ramach należytej staranności. Warto jednak pamiętać, że taka konsekwencja musi wynikać z bezpośredniego związku przyczynowo – skutkowego. Nie zawsze i nie w każdej sytuacji pandemia będzie powodować możliwość bezkarnego przesuwania terminów przez dewelopera. Należy na to uważać, ponieważ obecnie wiele firm zasłania się koronawirusem, aby przykryć swoje niedociągnięcia spowodowane zupełnie czymś innym. Jeśli na przykład deweloper był już w zwłoce przed zaistnieniem pandemii, to nie sposób uznać, iż nie wydał lokalu w terminie wyłącznie przez obecną sytuację. Znam takie przypadki – niestety – z obecnej praktyki. 2. Czy można żądać odszkodowania za opóźnienie dewelopera w oddaniu lokalu? To pytanie łączy się bezpośrednio z pierwszym. Jeśli wykażemy, że opóźnienie w oddaniu lokalu, bądź w ostatecznym wyodrębnieniu lokalu i przeniesieniu jego własności (nie są to pojęcia tożsame) wystąpiło z zawinionego działania dewelopera, tj. z działania, które nie wynika bezpośrednio z pandemii koronawirusa – wówczas możemy żądać odszkodowania. W umowach deweloperskich na takie wypadki – na ogół – zastrzeżone są kary umowne, które stanowią tzw. „zryczałtowaną wysokość szkody”. Wówczas nie musimy udowadniać, ile rzeczywiście wyniosła nasza szkoda. Wystarczy, że policzymy o ile dni opóźnił się deweloper w przekazaniu lokalu i przemnożymy to przez wysokość kary umownej ujętej w umowie. Jeśli wysokość odszkodowania jest ograniczona do tej wysokości – wówczas nie możemy żądać więcej (tak jest na ogół). Jeśli deweloper w umowie dopuścił możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, wówczas możemy dochodzić wszystkich szkód, które ponieśliśmy. Oznacza to, że możemy wówczas żądać koszu najmu mieszkania, który ponieśliśmy w oczekiwaniu na przekazanie lokalu oraz odsetki od kredytu, które musieliśmy płacić, pomimo że nie mogliśmy korzystać z nieruchomości. Są to jedynie przykłady, mogliśmy ponieść szkodę z wielu innych tytułów. 3. W jaki sposób dochodzić odszkodowań lub kar umownych? Przede wszystkim powinniśmy od dobrze przygotowanego, pisemnego wezwania. Należy w nim wskazać, z jakiego tytułu dochodzimy naszych roszczeń i dlaczego uważamy je za słuszne. Dopiero w wypadku, gdy taka polubowna droga zostanie wyczerpana i nie będziemy usatysfakcjonowani należy rozważyć skierowanie sprawę do sądu. Warto jednak pamiętać, że tego typu sprawy są bardzo skomplikowane i wymagają należytej pomocy prawnej. Można sobie bowiem w bardzo łatwy sposób wyobrazić przegraną sprawę cywilną (o zapłatę), nawet jeśli racja jest po naszej stronie. Postępowanie sądowe charakteryzuje się znacznym stopniem sformalizowania, a tak jak wspomniałam – kwestia przesunięcia terminów z powodu pandemii koronawirusa nie jest wcale taka oczywista. 4. Czy można rozwiązać umowę deweloperską z powodu koronawirusa? Co do zasady – nie można. Zależy to oczywiście od jej treści – tam musimy zajrzeć w pierwszej kolejności. Jednak jestem prawie przekonana, że samo wystąpienie koronawirusa, czy nawet przesunięcie terminu odbioru lokalu nie spowoduje po naszej stronie uprawnienia do odstąpienia od umowy. Fakt, iż na świecie panuje pandemia nie oznacza automatycznie, że możemy sobie dobrowolnie taką umowę zerwać. Co innego, gdyby deweloper opóźniał się z przeniesieniem na nabywcę własności lokalu – tutaj w sukurs przychodzi nam art. 29 ust. 1 pkt 6 tzw. „ustawy deweloperskiej”. Zgodnie z jej treścią możemy od takiej umowy odstąpić, po uprzednim wezwaniu dewelopera do przeniesienia własności w terminie nie krótszym niż 120 dni licząc od dnia odbioru wezwania (art. 29 ust. 3 tejże ustawy). Jeśli i ten termin nie zostanie dochowany – możemy od umowy odstąpić i zażądać zwrotu wszystkich wpłaconych środków. Warto wspomnieć, że ten termin zgodnie z ugruntowaną linią doktrynalną jest niezależny od winy bądź jej braku po stronie dewelopera. Prościej – fakt, iż deweloper opóźnił się np. przez epidemię koronawirusa nie będzie miał tu żadnego znaczenia. Już samo przekroczenie terminu powoduje powstanie po stronie nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy. 5. Czy można wstrzymać płatność kolejnych transz? Co do zasady – nie można. W momencie, kiedy deweloper winien wydać nam lokal, wszelkie pieniądze są już na ogół przekazane. Jeśli nie – musimy pamiętać, że pieniądze nie trafiają bezpośrednio na jego konto, lecz na rachunek powierniczy. Nie mamy się czego obawiać, ponieważ w sytuacji, gdy deweloper nie będzie posuwał się z budową bank nie zwolni środków na jego rzecz. Są więc one w całości bezpieczne. Zaznaczam, że umowy deweloperskie często różna się między sobą. Różne są też sytuacje życiowe. Dlatego, każdy przypadek należy analizować z osobna. Karolina Pilawska – adwokat, wspólnik

Umowa deweloperska to ważny dokument, który potwierdza zobowiązania dewelopera wobec nabywcy. Zawiera szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, takie jak powierzchnia, układ pomieszczeń, termin oddania do użytku itp. Jednak sama umowa deweloperska nie zawsze jest wystarczająca dla banku, aby udzielić kredytu.

Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną ilością dokumentów, które trzeba przygotować, a to wszystko ze względu na złożoność procedur i konieczność dokładnego zbadania sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o dodatkowe fundusze. Umowa o pracę – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Umowę o pracę – Oświadczenie o dochodach, lub Zaświadczenie o źródle dochodów (w zależności od banku).Historia z konta osobistego – Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie za 3 miesiące, lub (oraz) potwierdzenia wpływów wynagrodzenia za 12 z ZUS (w przypadku otrzymywania zasiłków), lub Zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek – w razie zatrudnienia w firmie rodzinnej, lub otrzymywania wynagrodzenia w 11 – czasem wymagane w celu wyliczenia średniej za 12 zatrudnienia na warunkach nie gorszych niż aktualne – dokument potwierdzający intencje przedłużenia pracownikowi umowy po zakończeniu aktualnej. Druk coraz rzadziej – zależne od indywidualnej sytuacji przypadku gdy osoba składająca wniosek kredytowy zmieniała pracę w ciągu ostatnich 3-6 miesięcy, do powyższych dokumentów należy dołączyć:Aktualną umowę o pracy wydane przez poprzedniego o dzieło/zlecenie – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu realizacji umowy o dzieło/zlecenie (minimalny okres 6 -12 miesięcy).Rachunki z umowy o dzieło/ o zatrudnieniu i wysokości gospodarcza – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Działalność gospodarcza z KPIR: Księga Przychodów i Rozchodów narastająco za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy, dodatkowo KPIR szczegółowe za ostatni gospodarcza z ryczałtem ewidencjonowanym: Zestawienie przychodów za 2 lata – poprzedni i bieżący, lub zaświadczenie o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 24 za 2 z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych, wraz z adnotacją o braku egzekucji i układów z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, wraz z adnotacją o braku egzekucji i układów numerów REGON i NIP (nie obligatoryjne).Zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z przedemerytalne, świadczenie emerytalne lub renta – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Ostatni odcinek emerytury lub wyciąg z konta o przyznaniu świadczenia oraz decyzja o jego ostatniej dotyczące nieruchomości – zakup działki Umowa przedwstępna zakupu wpłaty zadatku/ o warunkach zabudowy stanowiąca potwierdzenie możliwości rozpoczęcia z aktualnego planu zagospodarowania potwierdzający, że teren jest przeznaczony pod zabudowę z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, potwierdzenie możliwości rozpoczęcia budowy na danej i wyrys z ewidencji z księgi dotyczące nieruchomości – budowy domuPozwolenie na budowę – prawomocne i ostateczne,Akt notarialny potwierdzający prawo własności do i wyrys z ewidencji z księgi kosztorys + harmonogram pracDziennik budowyProjekt budowlanyDokumenty dotyczące nieruchomości – zakup nieruchomości na rynku pierwotnymWypis i wyrys z ewidencji z księgi przedwstępna umowa deweloperska, lub umowa rezerwacyjna + prospekt na budowę – prawomocna i ostateczna, wraz z decyzjami o zakończeniu budowy (jeśli dotyczy).Zaświadczenie o samodzielności lokalu (jeśli dotyczy).Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową + standard wykończenia,Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami dotyczące nieruchomości – zakup nieruchomości na rynku wtórnym Umowa potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. zaświadczenie o darowiźnie lub akt kupna-sprzedaży).Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wystawione przez spółdzielnie lub wspólnotę nieruchomości (operat lub wycena przez bank).Odpis z księgi dotyczące nieruchomości – remont lub wykończenie nieruchomościOdpis z księgi wieczystej prac remontowych na druku notarialny potwierdzający prawo własności na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych, jeśli jest wymagane prawem o tym, że lista dokumentów ma charakter poglądowy i zmienia się w zależności od banku i celu finansowania. Lista ma na celu pomoc w zgromadzeniu dokumentów podstawowych. Zobacz też: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny ? Kredyty hipoteczne to produkt, którego warto poszukać trochę dłużej. Jeśli chcesz wiedzieć, jak się o niego ubiegać, na jakie oferty zwrócić uwagę i najważniejsze — jakie należy spełnić warunki, ten tekst jest dla Ciebie. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego sugeruje, że comiesięczna rata kredytu hipotecznego nie może przekroczyć połowy naszej pensji. W przypadku osób zarabiających Kredyt hipoteczny vs. wkład własny Planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup wymarzonego mieszkania, domu lub innej nieruchomości? Sprawdź, czy Twoje oszczędności wystarczą na pokrycie wymaganego wkładu własnego, który obecnie wynosi 20% wartości nieruchomości. Dowiedz się, czy można uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Formy wkładu własnego Alternatywą dla wkładu własnego w postaci gotówki mogą być: poniesione koszty nabycia nieruchomości, Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – co warto wiedzieć? Ile kosztuje? Ubezpieczenie kredytu opłaca się nie tylko bankowi, który dzięki niemu może być pewien, że na udzieleniu kredytu nie będzie stratny. Potencjalnie skorzystać na nim może także sam kredytobiorca. … Jest tak zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych oraz kredytów gotówkowych na duże sumy. UBEZPIECZENIE KREDYTU JAKO ZABEZPIECZENIE JEGO SPŁATY Kredyt hipoteczny z reguły jest wysokim Oprocentowanie kredytu hipotecznego. Stałe czy zmienne? Dla osób posiadających kredyt kluczowe jest to, jak wzrost lub obniżka stóp procentowych wpływa na wysokość raty. Z ich punktu widzenia najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej zmniejsza stopy procentowe pod warunkiem, że zdecydowali się na oprocentowanie zmienne. Z drugiej jednak strony przy zmiennym oprocentowaniu trzeba liczyć się także z jego wzrostem, a Co to jest optymalizacja podatkowa? Optymalizacja podatkowa to działanie, które jest podejmowane w celu zminimalizowania obciążeń podatkowych. Dotyczy za równo podatku dochodowego od osób fizycznych i prawnych, jak i podatku od towaru i usług. Jest to usługa rekomendowana przede wszystkim przedsiębiorcom. Jeśli zatem chcesz dowiedzieć się w jaki sposób możesz obniżyć podatki to zapraszam Cię do przeczytania całego artykułu. Zacznij Skuteczne metody zwiększenia zdolności kredytowej Otrzymanie kredytu hipotecznego oraz jego wysokość jest mocno związana z nasza zdolnością kredytową. Od niej bowiem zależy czy w ogóle zostanie nam przyznany kredyt. Co to w ogóle jest zdolność kredytowa? Przez zdolność kredytową rozumiemy zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Aby zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu warto Kredyt hipoteczny LISTA DOKUMENTÓW wymaganych przez banki Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną ilością dokumentów, które trzeba przygotować, a to wszystko ze względu na złożoność procedur i konieczność dokładnego zbadania sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o dodatkowe fundusze. Umowa o pracę – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego: Umowę o pracę – Oświadczenie o dochodach, lub Zaświadczenie o źródle dochodów (w zależności od banku). Zmiany w podejściu banku dla przedsiębiorców Początek roku to zawsze wiele zmian, które wiążą ze strategią banku, ale też mają duże przełożenie na konsumentów. W napływie informacji związanych z galopującą inflacją, Nowym (Polskim) Ładem, sytuacją gospodarczo-ekonomiczną na Świecie można było spodziewać się praktycznie wszystkiego. Modelowo w momencie zwiększenia wysokości stopy referencyjnej w złotówce banki zauważyły zmniejszenie zainteresowania produktami kredytowymi, co przełożyło Co to jest zdolność kredytowa? Po co nam zdolność kredytowa? Zacznijmy od zdefiniowania hasła zdolność kredytowa. Otóż jest to zdolność podmiotu gospodarczego lub osoby fizycznej do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z należnymi odsetkami w terminie ustalonym przez kredytodawcę i kredytobiorcę. Zdolność kredytowa, jak i kredyt to narzędzia potrzebne do realizacji pewnych celów i w ten sposób należy na nią patrzeć. Analizę zdolności Ile kosztuje zakup nieruchomości? Ile kosztuje zakup nieruchomości? Po pierwsze zastanówmy się nad tym co to jest nieruchomość. Według słownika jest to grunt wraz zabudowaniami, stanowiący czyjąś własność. A czym jest dla nas? Pod hasłem nieruchomość kryją się takie pojęcia jak: ziemia, dom, budynek, mieszkanie, lokal usługowy. Według banków nieruchomości dzielimy na: 1. Nieruchomości zaspokajające potrzeby mieszkaniowe 2. Nieruchomości Kredyt hipoteczny – co o nim wiesz? Kredyt hipoteczny to nic innego jak kredyt, którego zabezpieczeniem i celem jest nieruchomość. Charakteryzuje się długim okresem spłaty (nawet kilkadziesiąt lat) i złożonymi warunkami udzielenia. Na co zwrócić uwagę wybierając ofertę kredytu hipotecznego? Oprocentowanie kredytu hipotecznego Dzięki zabezpieczeniu kredytu hipotecznego przez nieruchomość banki godzą się na niższe oprocentowanie. Z reguły mieści się ono między 2% Twoje własne cztery ściany. Zakup vs. Wynajem Kredyt hipoteczny czy wynajem? Osoby poszukujące mieszkania mają do wyboru wynajem lub zakup na kredyt hipotetyczny. Oba rozwiązania posiadają swoje wady i zalety, dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie się z nimi zapoznać. W przypadku najmu konieczne jest opłacanie comiesięcznego czynszu, a w przypadku kredytu – rat. Ich wysokość może być uzależniona od wielu czynników, WIBOR - czym jest i jak się ustala Skrót WIBOR oznacza Warsaw Interbank Offered Rate – wysokość oprocentowania na polskim rynku międzybankowym. WIBOR to stopa procentowa, po jakiej banki komercyjne będące uczestnikami panelu WIBOR udzielają pożyczek innym bankom komercyjnym. Aktualizacja stopy WIBOR ustalana jest codziennie (w dni robocze) o godzinie 11:00 następuję tzw. fixing WIBOR, który opiera się na tym, że każdy bank Ubezpieczenia Sukcesja i zabezpieczenie firmy Sukcesja w firmie to nic innego jak przekazanie decyzyjności o losach firmy w ręce następcy przy jednoczesnym zachowaniu ciągłości zarządzania przedsiębiorstwem.. Przedsiębiorca, aby zabezpieczyć ciągłość musi jedynie w zwykłej formie pisemnej albo elektronicznej oświadczyć, że powołuje określoną osobę na zarządcę sukcesyjnego. Ponieważ zarząd sukcesyjny wiąże się nie tylko z upraw­nieniami, ale Kredyt gotówkowy Kredyt gotówkowy Produkt finansowy dzięki, któremu można pożyczyć środki od wybranej instytucji i wykorzystać je na dowolny cel. W przypadku kredytu gotówkowego bank nie oczekuje od nas żadnych wyjaśnień i dokumentowania na co chcemy wydać pieniądze. Aby otrzymać kredyt gotówkowy nie wymagany jest wkład własny, a oferty są bardzo przejrzyste, ponieważ kredyty gotówkowe nie mają Start-UP'y Masz świetny pomysł na biznes, ale brakuje Ci środków Dzięki wsparciu jakie oferujemy możemy zorganizować dla Ciebie fundusze pozyskiwane na zasadzie Start-UPu! Wystarczy dobry biznes plan oraz sporo chęci by móc realizować swoje marzenia o własnej firmie. Optymalizacja podatkowa Optymalizacja podatkowa Pomimo iż podatków nikt nie lubi płacić i nie da się ich uniknąć, to istnieją rozwiązania, które każdy przedsiębiorca powinien poznać. Celem optymalizacji podatkowej jest obniżenie kosztów prowadzenia firmy i pomoc w zgromadzeniu oszczędności. A w jaki obniżyć podatki oraz czym jest optymalizacja podatkowa? Postaramy się wam odpowiedzieć w artykule poniżej. Strategia optymalizacji Leasingi Leasing Popularna w dzisiejszych czasach forma finansowania różnego rodzaju środków trwałych oraz wartości niematerialnych czy prawnych. Najczęściej stosowana do wyposażania firm we flotę samochodową, komputery, meble czy maszyny i linie produkcyjne. Chcesz wiedzieć jak dokładnie działa leasing? Co to jest leasing? Leasing jest rodzajem umowy cywilnoprawnej zawieranej na ściśle określony czas pomiędzy dwoma stronami. Polega Kredyty hipoteczne Kredyt hipoteczny Zdecydowanie jest to najczęściej wybierany sposób na zakup upragnionego domu lub mieszkania. Niestety, nie są one przyznawane od razu i każdemu. Jeśli nawet uda Ci się otrzymać kredyt hipoteczny, ciężko samemu stwierdzić czy oferta jest dla nas atrakcyjna i optymalna. W rzeczywistości zdobycie takie kredytu to czasem nie lada wyzwanie. Dlatego, aby wyjść Zgłaszanie wad lokalu do dewelopera. W przypadku wystąpienia wad lokalu nabywca ma kilka opcji działania: może zażądać wymiany na pozbawioną wad, może żądać usunięcia wady, może żądać obniżenia ceny, może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Podczas przeprowadzania odbioru technicznego jednym z najważniejszych W poprzednim wpisie wyjaśniałam, że deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej mieszkaniem prospekt informacyjny wraz z załącznikami (w tym wzorem umowy deweloperskiej). . W teorii wszystko wygląda dobrze. Przychodzisz do biura dewelopera, mówisz, że jesteś zainteresowany zakupem mieszkania i że chciałbyś zapoznać się ze umową. Pracownik dewelopera wręcza Ci teraz nie tylko wzór umowy deweloperskiej, ale i inne dokumenty – prospekt informacyjny i rzut kondygnacji. I prosi, żebyś potwierdził, że je otrzymałeś. Żeby to zrobić, powinieneś podać nie tylko swoje imię i nazwisko, ale i inne dane. I pewnie jeszcze wyrazić zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych. A najlepiej jeszcze żebyś parafował na każdej stronie kopię dokumentów, które dostałeś, czyli między innymi wzór umowy deweloperskiej. . Być może w tym momencie – podobnie jak wielu innym osobom – zapali Ci się w głowie światełko ostrzegawcze: zaraz, zaraz, ale dlaczego masz coś podpisywać, przecież nie wiesz w ogóle co w tych dokumentach jest napisane. Przecież tylko chciałeś przeczytać wzór umowy, a tu nagle musisz podawać swoje dane, wypełniać jakieś oświadczenia. Czy to przypadkiem nie oznacza, że zgadzasz się na zawarcie umowy deweloperskiej? Czy podpisanie tych wszystkich papierów nie grozi konsekwencjami – na przykład tym, że będziesz musiał zawrzeć umowę deweloperską, nawet, jeśli nie dostaniesz kredytu? Albo że nie będzie już można negocjować zapisów umowy? Albo że jeśli jednak nie podpiszesz umowy, to będziesz musiał zapłacić karę? Poza tym jest to przecież wzór z niewypełnionymi miejscami. Czy w takim razie deweloper może wypełnić potem wzór bez Twojej zgody? . W tym momencie część osób wycofuje się, i na wszelki wypadek odmawia podpisania czegokolwiek (a nawet rezygnuje z możliwości zapoznania się ze wzorem umowy). Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy przekazanie wzoru umowy deweloperskiej odbywa się przy okazji zawarcia umowy rezerwacyjnej. Wiele osób boi się, że potwierdzając w takim wypadku otrzymanie wzoru umowy deweloperskiej, automatycznie zobowiązuje się do jej zawarcia. . I tutaj właśnie teoria rozmija się z praktyką. Rozwiązanie, które miało pomagać konsumentom w dokładnym zapoznaniu się z umową, budzi ich obawy i sprzeciw. Jest to sytuacja podobna do wprowadzenia obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, które też spotkało się z dość umiarkowanym entuzjazmem nabywców mieszkań (o czym pisałam tutaj). . Zupełnie niepotrzebnie. Nie ma się czego bać. To, że potwierdzisz otrzymanie tych dokumentów (a nawet parafujesz ich kopie), nie oznacza, że wyrażasz zgodę na postanowienia umowy. Nie oznacza to również, że musisz podpisać umowę deweloperską. To trochę tak, jakbyś poszedł do restauracji i poprosił o menu. To, że kelner przyniósł Ci menu, obejrzałeś je i wypytałeś dokładnie kelnera o różne dania, nie oznacza przecież jeszcze, że musisz coś zamówić. Możesz po prostu wyjść z lokalu (nawet jeśli kelner będzie bardzo niezadowolony) i zjeść obiad gdzie indziej. . Ale dlaczego w takim razie pracownicy dewelopera chcą, żebyś podpisał oświadczenie, że dostałeś prospekt i wzór umowy? Przecież kelner w restauracji nie każe Ci potwierdzać, że dostałeś menu 😉 . Dzieje się tak, ponieważ – jak wspominałam w tym wpisie – umowa deweloperska, którą będziesz podpisywać w kancelarii notarialnej, powinna mieć taką samą treść jak wzór umowy, który otrzymałeś. Jeśli treść ma być zmieniona (tzn. deweloper zmienił prospekt informacyjny albo wzór umowy deweloperskiej) to powinieneś o tym wiedzieć, a przede wszystkim – powinieneś na te zmiany wyrazić zgodę. Ustawa deweloperska wymaga nawet, żeby notariusz się upewnił, że dostałeś takie dokumenty, a ich kopie dołącza się do aktu notarialnego jako załączniki. Wszystko to po to, żeby treść aktu notarialnego była zgodna z treścią wzoru umowy, który otrzymałeś wcześniej. . Deweloperowi zależy na tym, żebyś potwierdził, że otrzymałeś prospekt informacyjny wraz z załącznikami, bo dzięki temu będzie miał dowód, że spełnił wynikający z ustawy obowiązek. . . Otagowane jako: akt notarialny, kupno mieszkania, prospekt informacyjny, rezerwacja, umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna, ustawa deweloperska, wzór umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska z prawem odstąpienia dla nabywcy z powodu nieuzyskania kredytu to również bardzo ciekawa i przyjemna dla obu stron opcja. Oznacza to, że w przypadku nieotrzymania od banku kredytu nabywca może odstąpić od umowy i otrzyma całość wpłaconych deweloperowi pieniędzy (oprócz kosztów poniesionych z zawarciem umowy

Nieruchomości z rynku pierwotnego cieszą się dużą popularnością, gdyż pozwalają zamieszkać w nowoczesnym budynku o wysokim standardzie. Mieszkania deweloperskie często nabywa się jeszcze na etapie budowy, aby zarezerwować sobie prawo do własności po zakończeniu realizacji. W tym celu podpisuje się umowę deweloperską, która stanowi zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Co należy o niej wiedzieć? Wyjaśniamy! W 2011 roku została znowelizowana ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub jednorodzinnego, dotyczące warunków zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Zgodnie z jej zapisami, proces sprzedaży mieszkania musi być poprzedzony podpisaniem umowy deweloperskiej. To dokument, który zabezpiecza interesy obu stron transakcji oraz określa prawa i obowiązki zarówno dewelopera, jak i nabywcy. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule na stronie Umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i zawierać elementy wyszczególnione w art. 22 ustawy deweloperskiej. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, powinieneś dokładnie zapoznać się z treścią umowy deweloperskiej. Jej głównym zadaniem jest zapewnienie, że po zakończeniu budowy zostaniesz ustanowiony prawnym właścicielem lokalu. Jednocześnie zobowiązuje ona nabywcę do wpłaty ustalonej ceny zakupu oraz uregulowania dodatkowych kosztów deweloperskich. Umowa precyzuje też, jakie prawa i obowiązki przysługują obu stronom, dlatego zawiera też zapisy dotyczące: szczegółowych informacji o nieruchomości, takie jak lokalizacja, metraż i terminu zakończenia budowy inwestycji,zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku w ustalonym standardzie wraz z wyszczególnieniem zakresu prac wykończeniowych,ceny zakupu,terminu przeniesienia prawa własności,warunków odstąpienia od umowy oraz określeniem wysokości opłat karnych,terminu oddania lokalu. Ustawa określa, jakie niezbędne elementy musi zawierać umowa, aby spełniła wymogi formalne. Ponadto dokument może zostać rozbudowany o dodatkowe zapisy, które w większym stopniu chronią interesy obu stron. Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej? Wymóg sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, minimalizuje ryzyko, że jej zapisy będą niezgodne z prawem. Mimo to należy się szczegółowo zapoznać z jej treścią, gdyż może się okazać, że niektóre postanowienia są niekorzystne dla nabywcy. Szczególną uwagę powinieneś zwrócić na ustalenia dotyczące kar umownych. Dokument podpisuje się jeszcze przed uzyskaniem decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego, co wiąże się z pewnym ryzykiem. Jeśli bank odmówi Ci sfinansowania zakupu, będziesz musiał ponieść konsekwencje za wycofanie się z umowy. Na stronie znajdziesz specjalny kalkulator, w którym sprawdzisz zdolność kredytową. Warto z niego skorzystać, aby ocenić swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego, jeszcze zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy deweloperskiej. Fot.

To prawo do żądania pieniędzy to właśnie wierzytelność, o której mowa w umowie. Jeśli taką wierzytelność przeniesiesz na bank, to już bank – a nie Ty – będzie miał prawo domagać się, aby deweloper wypłacił pieniądze. Podsumowując: zawarcie umowy przelewu wierzytelności nie skutkuje tylko tym, że zmienia się numer

^{Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii porusza kwestie związane z zadatkiem przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy strona kupująca nie otrzyma spotkać się z orzeczeniami odnoszącymi się do sytuacji, gdy strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę środków na sfinansowanie zakupu. Chodzi o sytuacje, w których obie strony umowy przedwstępnej podjęły świadomie ryzyko, wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez jedną z nich kredytu bankowego, a strona ta podjęła starania o uzyskanie kredytu bankowego, dochowując przy tym należytej staranności. Z drugiej strony w wielu orzeczeniach przyjmuje się, że niezebranie w stosownym terminie, w szczególności, gdy był on przez strony przedłużany, środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości jest kwalifikowane jako okoliczność zawiniona przez stronę, dająca drugiej stronie prawo do zachowania otrzymanego zgadzamy się na uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu, to żeby ograniczyć ryzyko nielojalnego działania kupującego, można w umowie nałożyć na kupującego obowiązek np.:– przedstawienia promesy kredytowej,– złożenia wniosków o udzielenie kredytu do minimalnej ilości banków (nie mniej niż dwa / trzy banki),– a w przypadku nieudzielenia kredytu przez bank, do przedstawienia oświadczenia o przyczynie odmowy udzielenie poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselJeden z uczestników WIWN® poprosił radcę prawnego, aby dodał do wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży zapis, w którym mowa, że gdy kupujący nie dostanie kredytu (pod warunkiem, że wystąpi o ten kredyt w min. trzech bankach i dołoży wszelkich starań, by go dostać), wtedy zadatek może być zwrócony. Prosił jeszcze, by dodać zapis, iż zwrot zadatku zostanie potrącony o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt przez kupującego. W paragrafie 4. wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest klauzula, o którą byłem już wspominałem, w orzecznictwie przyjmuje się, że brak uzyskania finansowania na zakup nieruchomości obciąża co do zasady kupującego. Wyroki Sądu Najwyższego, które wskazują na brak prawa do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę, odnoszą się do sytuacji, w której strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania kredytu przez do pomniejszania zwracanego zadatku o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt nie wiem, o jakie koszty może w tym wypadku chodzić. W załączonym wzorze proponuję pomniejszyć zwracany zadatek o opłatę z tytułu rezerwacji nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie powinna być wygórowana. W umowach rezerwacyjnych przyjmuje się zwykle ok. 2% wartości nieruchomości. Trzeba też jednak odpowiednio wyważyć proporcję opłaty rezerwacyjnej do wysokości zadatku. Myślę, że opłata nie powinna przekraczać 20-30% zadatku. Niemniej jednak proszę pamiętać, że zwłaszcza w przypadku umów zawieranych z konsumentami klauzula przewidująca pomniejszenie zwracanego zadatku może zostać zakwestionowana w postępowaniu sądowym. Z poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselKLIKNIJ TUTAJ, ABY ZAKUPIĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ ZAKUPU/SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCIlub skopiuj link do swojej przeglądarki:} Umowa deweloperska, płatności i transze… To wszystko wydaje się bardzo skomplikowane, prawda? Rzeczywiście, sam proces nabywania mieszkania nie jest łatwy, dlatego warto się do niego przygotować. Zacznijmy więc od tego, jakie masz opcje, jeśli chodzi o zapłatę za nieruchomość.

W dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie zł. Pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do transakcji kupna-sprzedaży, bowiem kupujący nie otrzymał kredytu na zakup nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony ustaliły zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek. W oparciu o ten zapis kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający uzasadniał odmowę zwrotu zadatku wskazując, że kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy przyrzeczonej, wobec czego odstąpił od umowy przedwstępnej i oświadczył, że zatrzymuje otrzymany zadatek. Sprzedający wskazał, że w zawartej umowie przedwstępnej nie zostało zastrzeżone, że w przypadku otrzymania przez kupującego odmownej decyzji kredytowej zajdą okoliczności uzasadniające zwrot wpłaconego zadatku. Sprzedający przyjął, iż niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości na skutek braku otrzymania stosownego kredytu nie było okolicznością niezawinioną. Zdaniem sprzedającego kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej mógł ustalić swoją sytuację finansową i zdolność kredytową. Mógł też zapewnić sobie finansowanie transakcji bądź z własnych środków czy też pożyczki. Kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej przy okazji chęci zakupu innej nieruchomości ustalał swoją zdolność kredytową w banku i uzyskał informację, że takową posiada. Mając tak pozytywną informację z banku zdecydował się na podpisanie umowy przedwstępnej, po czym rozpoczął kompletowanie dokumentacji niezbędnej do uzyskania kredytu. Sprzedający przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wiedział o tym, że transakcja ma zostać sfinalizowana ze środków pochodzących z kredytu. Ostatecznie jednak kupujący otrzymał odmowę udzielenia kredytu, o czym pisemnie powiadomił sprzedającego. Umowa przyrzeczona nie została zawarta a pobrany przez sprzedającego zadatek nie został kupującemu zwrócony. Sąd Rejonowy przyjął, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej postępowanie kupującego było zgodne z ogólnie wymaganym postępowaniem zmierzającym do złożenia wniosku kredytowego, w szczególności, że miał pozytywną informację na temat swojej zdolności kredytowej. Zdaniem Sądu kwestia rozpatrzenia wniosku kredytowego przez bank była niewiadomą, stąd nie przychylił się do stanowiska sprzedającego, jakoby nieotrzymanie przez kupującego kredytu było przez niego zawinione. Sprzedający zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego apelacją. Sąd II instancji nie miał wątpliwości, że kupujący podpisując umowę przedwstępną zobowiązał się do zgromadzenie w ustalonym przez strony terminie środków pieniężnych, od których uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 394 w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Postanowienia zawartej umowy przedwstępnej powielały ten artykuł i nie zawierały żadnych dodatkowych ustaleń, które wykraczały poza ustawową regulację zadatku. Co istotne, umowa przedwstępna nie zawierała odniesień do decyzji kredytowej banku. W szczególności umowa nie zawierała ustaleń, że nieuzyskanie przez kupującego kredytu miałoby być poczytywane jako okoliczność od niego niezależna i przez niego niezawiniona. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że kupujący nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu należącej do pozwanego nieruchomości. Co prawda wskazywał, że rozpoznawał swoją zdolność kredytową na sfinansowanie przez bank zakupu domu, jednak nie wykazał aby upewniał się, że kredyt otrzyma. Co więcej, w toku postepowania Sąd ustalił, że kupujący starał się o kredyt tylko w jednym banku, a w dwóch pozostałych, zasięgnął jedynie ustnej informacji, bowiem nie posiadał środków na pokrycie kosztów wyceny nieruchomości. Zrezygnował więc z ubiegania się o kredyt w innych bankach. Sąd podkreślił także, że na etapie planowania inwestycji przed podpisaniem umowy przedwstępnej powinien uzyskać z banku promesę udzielenia kredytu bądź ewentualnie zastrzec w umowie przedwstępnej, że w przypadku niekorzystnej decyzji kredytowej, nie będzie ponosił odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej. To, że kupujący o to nie zadbał, w ocenie Sądu należy rozpatrywać wręcz w kategoriach niedbalstwa lub lekkomyślności. Sąd II instancji uznał, że sprzedający miał prawo zatrzymać otrzymany od kupującego zadatek w kwocie zł. Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 listopada 2016 r. IV Ca 575/16

Pierwszy etap zakupu to tak zwana umowa rezerwacyjna z deweloperem, która stanowi rezerwację nieruchomości zanim zostanie podpisana umowa deweloperska. Wiąże się z nią konieczność opłacenia zaliczki lub zadatku. Treść tego dokumentu nie jest regulowana w żadnym kodeksie, wiec może być swobodnie kształtowana przez strony transakcji.

Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce charakteryzuje się względną stabilnością ze względu na podaż mieszkań. Deweloperzy realizują przedsięwzięcia deweloperskie na podstawie otrzymywanych w trakcie ich trwania wpłat. Gotowe mieszkania są natomiast sprzedawane na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży. W każdej sytuacji deweloper ma obowiązek rozliczyć względem VAT oraz PIT(CIT) realizowaną dostawę mieszkań oraz w odpowiednich okresach otrzymywane wpłaty (opłaty rezerwacyjne, zaliczki, inne opłaty) jednak moment ich opodatkowania różni się znacząco od podstawowych reguł opodatkowania. Ja rozliczana jest zaliczka otrzymana przez dewelopera? Odpowiadamy! Następstwa zawarcia umowy deweloperskiej W sytuacji, gdy pomiędzy nabywcą a deweloperem dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, powstają na jej podstawie obopólne zobowiązania do wykonania przez obie strony umowy w określonych ramach czasowych. W przypadku dewelopera na ogół jest on zobligowany do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w określonych terminach, pod określonym adresem a po wybudowaniu nieruchomości do ustanowienia odrębności własności przedmiotowej nieruchomości. Z kolei nabywca najczęściej zobowiązuje się regulować w określonych umową terminach część ceny nabycia mieszkania na poczet realizowanego w czasie przedsięwzięcia deweloperskiego na specjalnie utworzony przez dewelopera rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Szczegółowo elementy umowy deweloperskiej zostały określone w art. 22 ustawy o ochronie praw nabytych lokalu mieszkalnego lub domu umowy deweloperskiej funkcjonuje także umowa przedwstępna sprzedaży będąca niejako zamiennikiem umowy deweloperskiej, która najczęściej dotyczy lokali użytkowych, jednakże czasem może też wystąpić przy sprzedaży mieszkań. Umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest z kolei przeważnie przed ukończeniem albo po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Specyfika umowy polega przede wszystkim na ustanowieniu odrębności własności nieruchomości i zobowiązaniu się nabywcy do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Co ciekawe przy skorzystaniu przez dewelopera z umowy przedwstępnej sprzedaży zamiast umowy deweloperskiej nie jest on zobowiązany do gromadzenia wpłacanych od nabywcy środków na rachunku powierniczym. Ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania lub domu jest zawarcie umowy ustanowienia odrębności własności i umowy przyrzeczonej jej sprzedaży lub po prostu umowy sprzedaży. Słowo o rachunku powierniczym Dla wyjaśnienia istoty i sposobu działania rachunku powierniczego warto przytoczyć art. 59 ust. 1-3a ustawy prawo bankowe, w którym prawodawca określa, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa zawarta pomiędzy ww. stronami określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym. Na podstawie przytoczonych powyżej przepisów można dostrzec, że istota rachunku powierniczego zmierza do zabezpieczenia interesów osób trzecich (nabywców), co do środków, które wpływają na to konto. Ponadto na tym rachunku środki mogą być gromadzone tylko na podstawie zawartej umowy i zgodnie z jej warunkami. W przypadku dewelopera po otrzymaniu wpłat na rachunek powierniczy nie stanowią one w tym momencie środków, którymi może on swobodnie dysponować. Nie ma przy tym znaczenia czy jest to rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty. Tak, więc jeszcze na tym etapie, czyli dokonywaniu przez nabywców wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z umową deweloperską deweloper nie może mówić o otrzymaniu zaliczki i obowiązku opodatkowania w VAT otrzymanych wpłat z uwagi na brak możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi „celowymi” zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Zaliczka otrzymana przez dewelopera a obowiązek podatkowy w VAT i PIT Jeżeli czynny podatnik VAT przed wykonaniem usługi lub sprzedażą towaru otrzyma wpłatę o charakterze zaliczki, wówczas ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową dokumentującą dany wpływ najdalej do 15-tego dnia następnego miesiąca po miesiącu przypadku dewelopera moment obowiązku podatkowego w VAT w stosunku do otrzymanych wpłat (na podstawie umowy deweloperskiej) powstanie dopiero, gdy zwolni on środki z rachunku powierniczego, na którego nabywcy wpłacali „zaliczki”. Dodatkowo trzeba wspomnieć, że środki na rachunku powierniczym mogą zostać w niektórych sytuacjach zwrócone nabywcy a zatem nie posiadają znamion zaliczek, czyli wpłat o charakterze ostatecznym na poczet przyszłej dostawy towarów. Tak, więc samo otrzymanie środków pieniężnych nie obliguje dewelopera do opodatkowania faktu ich otrzymania ani w podatku VAT ani w podatku PIT (CIT). Dopiero moment (miesiąc) uwolnienia tych środków z rachunku powierniczego powoduje powoduje obowiązek opodatkowania pobranych środków w VAT (otrzymane od nabywców kwoty należy traktować, jako kwoty brutto). Uzupełniając powyższe jeszcze o obowiązek podatkowy w podatku dochodowym to wystąpi on z dniem przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Moment ten występuje przeważnie w związku z podpisaniem umowy sprzedaży albo umowy przyrzeczonej sprzedaży. Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z o sygn. a także interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Skarbowej w Bydgoszczy z o sygn. ITPP1/443-299b/14/MN. Wystawienie faktur dla osób prywatnych Przy omawianiu procesu rozliczania podatku VAT u dewelopera warto zasygnalizować także aspekt wystawiania faktur na rzecz osób prywatnych, którzy najczęściej są odbiorcami mieszkań. Jeżeli nie upominają się oni o faktury to deweloper rozlicza podatek VAT na podstawie utworzonego dowodu wewnętrznego (zgodnie z datą wypłacenia środków z rachunku powierniczego). Jeżeli natomiast nabywca zażąda wystawienia faktury to w myśl art. 106b ust. 3 ustawy o VAT dewelopera ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi lub dostawą towarów, jeżeli żądanie jej wystawienia deweloper otrzymał w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Przykład 3. Państwo Kowalscy podpisali w miesiącu 04/2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży na zakup mieszkania. Do końca miesiąca 04/2019 r. zgodnie z umową wpłacili zł zaliczki na zwykły rachunek bankowy dewelopera. W ciągu dwóch miesięcy tj. w miesiącu 06/2019 r. podpisali oni umowę przenoszącą ustanowioną wcześniej odrębność własności nieruchomości oraz umowę sprzedaży. W którym momencie nastąpi u dewelopera będącego czynnym podatnikiem VAT obowiązek opodatkowania przedmiotowej dostawy nieruchomości? Z uwagi na fakt, że deweloper dysponował gotowym mieszkaniem, zastosował w tym wypadku umowę przedwstępną sprzedaży. Zatem obowiązek opodatkowania w VAT i tylko w VAT otrzymanej zaliczki powstał w miesiącu 04/2019 r. Natomiast w miesiącu 06/2019 r. a więc w okresie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę następuje fakt dostawy tej nieruchomości a więc obowiązek opodatkowania pozostałej kwoty w VAT oraz pełnej wartości ceny sprzedaży w PIT (CIT). Przykład 4. Państwo Nowakowie podpisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Na jej podstawie wpłacili zł opłaty na zwykły rachunek bankowy dewelopera będącym czynnym podatnikiem VAT. Następnie podpisali umowę deweloperską zgodnie, z którą do końca miesiąca 02/2019 r. wpłacili na rachunek powierniczy dewelopera zł, a do końca miesiąca 03/2019 r. sumę zł. W miesiącu 04/2019 r. deweloper wypłacił z rachunku powierniczego kwotę zł a w miesiącu 05/2019 r. kolejne zł. Mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone. Umowa ustanowienia odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem i umowa sprzedaży także z uwagi na nie ukończenie mieszkania nie zostały podpisane. Deweloper zastanawia się, w jaki sposób i czy w ogóle powinien opodatkować w VAT otrzymane zaliczki?Deweloper powinien w miesiącu pobrania środków z rachunku powierniczego, czyli w miesiącu 04/2019 r. opodatkować względem VAT kwotę zł (traktując ją, jako zaliczkę brutto). Następnie w kolejnym miesiącu 05/2019 r. powinien opodatkować kolejną wypłaconą z rachunku powierniczego sumę zł. Do każdych wpłat deweloper powinien wystawić fakturę dokumentującą wypłacone kwoty a za datę otrzymania zaliczki powinien wpisać datę zwolnienia środków z jego rachunku powierniczego a nie datę otrzymania wpłat od nabywców. Pozostałe zł, które nie zostało jeszcze zwolnione z rachunku powierniczego nie podlega obowiązkowi opodatkowania w VAT. Z uwagi natomiast na nie ukończenie jeszcze budowy mieszkania, nie odebranie go przez nadzór, nie ustanowienie odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem na nabywców nie powstał obowiązek opodatkowania tej dostawy w podatku dochodowym.

Analiza umowy przez profesjonalnego prawnika. Zastanawiając się nad kupnem nieruchomości nie wystarczy wyłącznie przeczytać i zrozumieć zapisy w niej zawarte. To czy umowa deweloperska będzie korzystna dla nabywcy jest zależne od wielu czynników tj. od samej jej treści (klauzul abuzywnych czy też zabezpieczeń mających na celu

Na pewno wielu z nas niejednokrotnie słyszało w telewizji czy w radio rozmaite historie na temat ludzi, którzy stracili majątek życia przez to, że zaciągnęli kredyt w banku na mieszkanie, które miał wybudować deweloper, a który ogłosił upadłość albo wytransferował pieniądze. Dlatego jak najbardziej zasadne wydaje się pytanie, czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny ? Przecież istota tzw. umowy deweloperskiej polega właśnie na tym, że płacimy wcześniej za mieszkanie w budynku, który dopiero zostanie wybudowany w przyszłości. Czy zatem umowa deweloperska chroni Cię? Geneza Jeszcze kilka lat temu rzeczywiście było tak, że kupowaliśmy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Zakup nieruchomości od dewelopera nie był bowiem w jakiś specjalny sposób chroniony przez system prawny państwa, natomiast treść umowy deweloperskiej zależała w istocie od dobrej lub złej woli dewelopera, który w bardzo rozmaity sposób mógł uregulować prawa i obowiązki obydwu stron umowy, tj. dewelopera i nabywcy, gdyż umowa ta nie była wcześniej uregulowana przez prawo. Stąd też wzięły się różne nadużycia i dlatego zapewne słyszałeś niejedną historię z negatywną postacią dewelopera w roli głównej. Ustawa deweloperska Wszystko zmieniło się jednak w dniu kiedy weszła w życie ustawa z o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( zwana potocznie ustawą deweloperską. Ustawa ta w sposób kompleksowy uregulowała bowiem zasady ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Umowa deweloperska Przede wszystkim od tego momentu umowa deweloperska stała się tzw. umową nazwaną, czyli taką, która została wprost uregulowana przez przepisy prawa. Innymi słowy, deweloper już nie może narzucić nam dowolnie stworzonej przez siebie umowy (która zwykle była bardzo niekorzystna dla kupującego, a korzystna dla dewelopera), lecz ma bardzo ściśle określone prawnie wymogi, które musi zawierać taka umowa. Co więcej, wymogi te są bardzo surowe dla dewelopera, zaś sama treść umowy deweloperskie stworzona została w sposób „prokonsumencki”, czyli generalnie w celu ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Ponadto, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co ma chronić nas przed różnymi niebezpieczeństwami prawnymi, które mogłyby pojawić się, gdyby umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Środki ochrony kupującego Najważniejsze jest jednak to, że ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom tzw. środki ochrony, których celem jest to, aby zmusić dewelopera to zbudowania budynku i oddania mieszkania nabywcom oraz uniemożliwia im ukrycie pieniędzy uzyskanych od ludzi. Ustawa deweloperska wymienia 4 następujące środki ochrony nabywców: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy W praktyce najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Służy on gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Oznacza to, że bank może wypłacić deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (tj. po zakończeniu danego etapu budowy budynku). Dodać trzeba, że bank ma obowiązek dokonania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, i to przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera. Jeśli zatem deweloper nie zakończy danego etapu budowy to po prostu nie otrzyma pieniędzy z banku. Podsumowanie Dlatego też osobiście uważam, że w obecnym stanie prawnym zakup mieszkania od dewelopera jest dużo bezpieczniejszy niż kiedyś. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa deweloperska jest bardzo skomplikowaną umową dla przeciętnego człowieka i dlatego powinniśmy koniecznie przed jej podpisaniem skonsultować ją wcześniej z adwokatem, gdyż jeśli tego nie uczynimy to możemy stracić dorobek całego życia. Jeżeli zaś interesuje Cię to, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to zachęcam Cię do lektury serii na tym blogu , w której wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania: cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej cz. 2 Umowa przedwstępna cz. 3 Zaliczka czy zadatek cz. 4 Umowa ostateczna cz. 5 Depozyt notarialny Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u. Powyższe zdjęcie wykonałem z Burj Khalifa – najwyższego budynku świata (jeszcze). Copyright © 2019-2021 Rafał Ganowski

Gdy po tym czasie pieniądze nie wpłyną na jego konto, może odstąpić od umowy. Umowa traci także ważność, gdy nabywca nie stawi się na odbiór mieszkania lub podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności. Procedura jest tutaj podobna, ale wezwanie powinno zostać wysłane dwukrotnie, z sześćdziesięciodniowym odstępem.

gnJSDJ7.